Егорьевское ш., 88 км от МКАД
Радуга СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 12 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 400 тыс. ₽, снижали с 650 тыс.; первая цена 650 тыс. ₽ от 28.09.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 262 тыс. → дом ≈138 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 21 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈340 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈420 тыс. / целевая ≈378 тыс. / пессимист. ≈336 тыс. → от пессимистичной прибыль −244 тыс. ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Запутная ≈1,1 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈2 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8979
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.7 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 262 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 138 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Поляна СНТ | 12,6 сот. | 660 000 | 52 381 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поляна СНТ | 12 сот. | 460 000 | 38 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Запутное д. | 28 сот. | 1 350 000 | 48 214 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Запутное д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Байкал - Московская Поляна СНТ | 6 сот. | 185 000 | 30 833 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Каменцы д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Байкал-Поляна Язык СНТ | 7 сот. | 100 000 | 14 286 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Запутное д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Каменцы д. | 30 сот. | 699 000 | 23 300 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Запутное д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 32 500 / 52 083 |
| цена объекта | 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 340 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 420 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 399 000 ₽ |
| продажа: целевая | 378 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 336 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -244 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.3 км | Земляничная Поляна-2 СНТ | 12 м² | 10 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | 12 м² | 6 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.9 км | Дружба СНТ | 12 м² | 5,5 сот. | 625 000 | 52 083 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Спектр сад. уч. | 15 м² | 6 сот. | 350 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Коммунальник СНТ | 10 м² | 4 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Дружба СНТ | 15 м² | 5 сот. | 450 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | 650 000 | история площадки |
| 20.01.2026 | 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 400 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок и расположенное на нем Жилое строение по адресу: Московская область, Орехово-зуевский район, д. Запутное, Снт " Радуга". Прекрасное расположение: всего в 20 минутах ходьбы от ж/д станции Запутная (Казанское направление) легко добраться и наслаждаться отдыхом! * Участок 8 соток правильной формы, ровный и сухой идеальное место для воплощения ваших дачных фантазий! Огорожен по всему периметру. * На участке растут плодово-ягодные деревья и кустарники. * Возможен заезд автомобиля на участок. * Коммуникации: Свет заведен, вода колодец. * Жилое строение общей площадью 12 кв. М место для отдыха и хранения инвентаря! * Транспортная доступность: Легко добраться до ж/д станции и автобусной остановки никаких проблем с транспортом! * Рядом лес, богатый грибами и ягодами наслаждайтесь дарами природы! * Все необходимое рядом: В деревне есть продуктовый магазин, амбулатория, почта. Юридическая чистота: * Вся недвижимость в собственности никаких рисков! * Межевание гарантия точности границ! Кадастровый земельного участка номер: 50:24:0060712:15. Прописка Не Возможна! Заинтересовало, звоните! Покажем в любое удобное для Вас время!