Егорьевское ш., 36 км от МКАД
Связь СНТ, Раменский гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 01.04.2024.
Рейтинг 35/100 · уверенность 57 %
Земля ≈137 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 822 тыс. → дом ≈2,18 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 40 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,16 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −1,52 млн ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — есть; свет — нет; в описании: скважина.
До ст. Бронницы ≈3,3 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8978
Рейтинг 35/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 78 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 946 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 822 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 177 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 225 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Петровское д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вдохновение СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петровское д. | 8,6 сот. | 4 150 000 | 482 558 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петровское д. | 11,6 сот. | 1 700 000 | 146 552 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петровское д. | 18,8 сот. | 2 700 000 | 143 617 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петровское д. | 8,6 сот. | 3 600 000 | 418 605 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старая Мельница-3 дп | 7,2 сот. | 970 000 | 134 722 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старая мельница-2 ДНТ | 9,4 сот. | 1 500 000 | 159 574 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Петровское д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Петровское д. | 8 сот. | 880 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 882 / 45 402 / 49 342 |
| цена объекта | 2 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 164 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 006 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 848 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 531 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 518 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Радуга СНТ | 87 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 45 402 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Дружба СНТ | 85 м² | 8,2 сот. | 8 100 000 | 95 294 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Дружба СНТ | 67,7 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 39 882 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Фаустово-2 СНТ | 60,8 м² | 6,1 сот. | 3 000 000 | 49 342 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.04.2024 | 3 900 000 | история площадки |
| 02.07.2024 | 3 600 000 (−300 000) | история площадки |
| 28.07.2024 | 3 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 02.09.2025 | 3 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 16.10.2025 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 01.04.2026 | 2 999 999 (−200 001) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 090 000 (+90 001) | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 999 999 (−90 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 999 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом из кирпича, фундамент ленточный. На участке артезианская скважина, глубина 50м с глубинным насосом. В дом вода не заведена. Дом сделан добротно. В доме не жили. Дом утеплён. 3х камерные стеклопакеты. Навес шириной 5м на 2 машины. Круглогодичный подъезд. Охраняемая территория. Ограничений по потреблению электроэнергии нет. Можно доехать на автобусе от станции Бронницы и Раменское. В километре магазин пятерочка. Дом оформлен. Отдельный кадастровый номер на дом и участок. Рядом хвойный лес.