Егорьевское ш., 39 км от МКАД · земля с домом
Ромашково-2 КП, Воскресенск гор. округ
Дом 9 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «Имеется электричество, вода, интернет, тёплый домик 9м.»
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 14.07.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 53 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 702 тыс. → дом ≈498 тыс. ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 90 тыс.–235 тыс. ₽/м², медиана 170 тыс.
Ремонт ≈80 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,78 млн / целевая ≈1,6 млн / пессимист. ≈1,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈321 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 29 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Цибино ≈3,3 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8977
Рейтинг 57/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 58 % | 29.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 18.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 046 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 702 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 498 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Ворщиково д. | 6,2 сот. | 1 300 000 | 209 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ворщиково д. | 6,1 сот. | 490 000 | 80 328 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ворщиково д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ворщиково д. | 12,1 сот. | 6 500 000 | 537 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ворщиково д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ворщиково д. | 16,8 сот. | 1 950 000 | 116 071 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ворщиково д. | 16,8 сот. | 2 100 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ворщиково д. | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ворщиково д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 12.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Цибино д. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 80 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 090 / 170 495 / 235 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 776 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 687 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 598 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 421 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 321 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Луч СНТ | 10 м² | 6,5 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | 10 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.4 км | Фенино Лесное КП | 10 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 750 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Строитель-5 СНТ | 10 м² | 7 сот. | 2 350 000 | 235 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Наука СНТ | 11,3 м² | 7,4 сот. | 1 850 000 | 163 717 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Эковита-Аква КП | 11 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 177 273 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Штурвал СНТ | 11,1 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 90 090 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 480 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 550 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 480 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 1 200 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок. Ровный, с прилегающей территорией 100+ кв. М. И выездом на центральную широкую дорогу из асфальтовой крошки. Имеется электричество, вода, интернет, тёплый домик 9м. Кв. 2 дивана, холодильник, микроволновка, чайник, стол, летний душ 200л с подогревом тэн, WC.