Егорьевское ш., 58 км от МКАД
Хотеичи с., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 25 м², участок 9 сот., бревно.
Цена 1,89 млн ₽, поднимали с 1,69 млн; первая цена 1,69 млн ₽ от 07.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 53 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 551 тыс. → дом ≈1,34 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 37 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,38 млн / целевая ≈1,24 млн / пессимист. ≈1,1 млн → от пессимистичной прибыль −1 млн ₽, маржа −91 %, ROI −48 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; газ — по границе; свет — есть.
До ст. Подосинки ≈8,2 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8971
Рейтинг 22/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 12.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.7 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 551 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 339 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 560 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Хотеичи с. | 18 сот. | 900 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Хотеичи с. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хотеичи с. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хотеичи с. | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хотеичи с. | 18 сот. | 1 250 000 | 69 444 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хотеичи с. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хотеичи с. | 45 сот. | 5 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хотеичи с. | 7,5 сот. | 450 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хотеичи с. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хотеичи с. | 11,3 сот. | 1 100 000 | 97 345 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 175 / 54 264 / 88 889 |
| цена объекта | 1 890 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 606 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 377 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 308 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 239 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 102 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 004 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −91 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Им. Цюрупы пгт | 25,8 м² | 10 сот. | 1 400 000 | 54 264 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Силино д. | 26,9 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 37 175 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Ворыпаево д. | 18 м² | 11 сот. | 1 600 000 | 88 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 1 690 000 | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 890 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 890 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом с пропиской, домовая книга на руках (прописанных уже нет), сам дом под ремонт или реконструкцию, но на участке есть капитальная кирпичная постройка см. Фото, можно приспособить для временного прибывания (дача)! Газ по границе, электричество подведено, вода из колодца (насос) подводка есть! В селе Хотеичи Троицкая церковь! А так же есть магазины Дикси Пятёрочка Пекарня 24 пицца Экспресс! Агентам, без потенциального покупателя Не беспокоить! Реальному покупателю торг!