Егорьевское ш., 70 км от МКАД
Дубок-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 40 м², участок 8,5 сот., бревно.
Цена 1 млн ₽, поднимали с 900 тыс.; первая цена 900 тыс. ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 373 тыс. → дом ≈627 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,55 млн / целевая ≈1,4 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −408 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Беливо ≈1,7 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8970
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 99 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 872 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 373 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 627 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 675 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дубок-2 СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубок-2 СНТ | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Русь СНТ | 9,3 сот. | 850 000 | 91 398 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Русь СНТ | 10,1 сот. | 130 000 | 12 871 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вишенка-2 СНТ | 5,5 сот. | 390 000 | 70 909 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вишенка-2 СНТ | 8,5 сот. | 150 000 | 17 647 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Беливо пос. | 11 сот. | 399 000 | 36 273 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Беливо пос. | 5,9 сот. | 650 000 | 110 169 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубок СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Голубой Факел СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 250 / 37 500 / 87 500 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 553 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 475 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 398 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 242 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -408 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дубок-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Русь СНТ | 35 м² | 9 сот. | 890 000 | 25 429 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | Меланжист СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Химик СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 870 000 | 46 750 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Лебедь СНТ | 40 м² | 6 сот. | 650 000 | 16 250 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Аист СНТ | 44 м² | 8 сот. | 3 190 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубок-2 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Приборостроитель СНТ | 35 м² | 6 сот. | 800 000 | 22 857 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Южный-6 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 900 000 | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 000 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Снт Дубок -2, 8 соток рядом с электричкой, магазин, до города Куровское 10 минут. Что есть электричество, вода на участок заведена, забор старый дом, бытовка.