Егорьевское ш., 80 км от МКАД · земля с домом
Улыбка СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 30,3 м², участок 12 сот.
Дом по описанию: «На участке расположен дом -30,3 кв. М. -установлены стеклопакеты на окна, -дверь двойная, металлическая и внутренняя пластиковый стеклопакет.»
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈186 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈606 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,32 млн / целевая ≈1,18 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −103 %, ROI −51 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Егорьевск I ≈3,4 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8961
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 185 577 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 227 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Улыбка СНТ | 5,9 сот. | 999 000 | 169 322 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Улыбка СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Холмы д. | 7,8 сот. | 1 645 000 | 210 897 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Холмы д. | 5 сот. | 1 050 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Холмы д. | 7,8 сот. | 1 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Холмы д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Холмы д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Холмы д. | 16 сот. | 10 700 000 | 668 750 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Холмы д. | 8 сот. | 2 350 000 | 293 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Захарово д. | 16 сот. | 8 500 000 | 531 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 606 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 40 833 / 68 333 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 316 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 250 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 184 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 053 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 083 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −103 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Захарово д. | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Надежда СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Урожай СДТ | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Бережки д. | 30 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 30 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 68 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Ветеран СНТ | 30 м² | 6 сот. | 900 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 12.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Захарово д. | 33 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Березка СТ | 30 м² | 6 сот. | 450 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Горшково д. | 30 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 18.06.2026 | 2 100 000 (−300 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 1 800 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 1 800 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Хотите жить вдали от городской суеты, но при этом не тратить много времени на дорогу? Рассмотрите вариант покупки дачного дома в Снт Улыбка г. Егорьевска! Отличная возможность как для сезонного, так и для круглогодичного проживания для тех, кто устал от городской суеты и шума, при этом имеется удобное сообщение с Москвой. Участок ровный, сухой, разработанный есть посадки- слива, малина, смородина. Площадь 11,95соток. На участке расположен дом -30,3 кв. М. -установлены стеклопакеты на окна, -дверь двойная, металлическая и внутренняя пластиковый стеклопакет. -отопление электр. Термопанели. -дополнительно залит ленточный фундамент под террасу 4х5, -вода из колодца. -Подходит под ипотеку. -Экологически чистое место, много родников, живописные леса, парки. Приятного просмотра и скорейшего приобретения! Цена снижена и актуальна до 1 августа!