Егорьевское ш., 71 км от МКАД
Химик-6 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 67 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 208 тыс. → дом ≈2,54 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,02 млн / целевая ≈2,72 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: септик; отопление — есть.
До ст. Рудниковская ≈2,6 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8949
Рейтинг 22/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 636 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 208 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 542 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 367 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Химик-6 СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Химик-6 СНТ | 16 сот. | 550 000 | 34 375 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химик-6 СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подлесье сад. уч. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Химик-6 СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сосновый Бор СНТ | 8 сот. | 170 000 | 21 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сосновый Бор СНТ | 16 сот. | 200 000 | 12 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сосновый Бор СНТ | 8 сот. | 420 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Десна сад. уч. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 12 сот. | 425 000 | 35 417 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 167 / 51 616 / 92 664 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 025 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 874 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 722 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 420 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 017 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Лужок СНТ | 60 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Химик-6 СНТ | 55 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 63 636 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Строитель-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Строитель-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Елкино д. | 59,2 м² | 8,4 сот. | 3 250 000 | 54 899 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Семья СНТ | 64 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 35 938 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Хорлово пгт | 51,8 м² | 5 сот. | 4 800 000 | 92 664 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Строитель-3 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 39 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Жукова Гора СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 650 000 | 60 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 61 м² | 8,5 сот. | 2 900 000 | 47 541 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 750 000 (−950 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом с земельным участком. Участок полностью огорожен. Дом утеплен, есть отопление. Коммуникации в доме. Дом с пропиской.