Новорязанское ш., 96 км от МКАД
Коммунальник-1 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 30 м², участок 5,6 сот., дерево.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,99 млн; первая цена 1,99 млн ₽ от 19.09.2026.
Рейтинг 68/100 · уверенность 52 %
Земля ≈299 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 1,68 млн → дом ≈25 тыс. ₽, 833 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 3 в 10 км, 47 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 141 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,45 млн / целевая ≈4 млн / пессимист. ≈3,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,61 млн ₽, маржа 45 %, ROI 83 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: скважина.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈2,6 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №894
Рейтинг 68/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 97 % | 6.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 15 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 299 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 675 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 25 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 833 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ягодка СНТ | 6,3 сот. | 1 799 000 | 285 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коломзавод-2 СНТ | 2,5 сот. | 850 000 | 340 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коммунальник-1 СНТ | 5 сот. | 2 200 000 | 440 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | №9 Госучреждений СНТ | 4 сот. | 1 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Огородник-2 СНТ | 6,4 сот. | 3 000 000 | 468 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коммунальник-1 СНТ | 7,2 сот. | 3 950 000 | 548 611 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ягодка СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 6 сот. | 3 700 000 | 616 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Пчелка-2 СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 140 625 / 150 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 450 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 228 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 005 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 560 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 615 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 83 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Ворыпаевка д. да: «ванные» + «мебель» | 30 м² | 5,5 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Надежда СНТ да: «санузла» + «ремонтом» | 32 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 140 625 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Надежда СНТ да: «санузла» + «ремонтом» | 30 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.09.2026 | 1 990 000 | история площадки |
| 21.09.2026 | 1 900 000 (−90 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 1 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В пешей доступности от Коломенского Кремля продается уютная дача площадь 30м2, с двумя комнатами, летней кухней и беседкой, электричество заведено в дом, нутри выполнен косметический ремонт, на улице расположен санкзел и душ( с подогревом воды) в отдельно стоящей хоз постройке, а так же место для хранения садового инвентаря, на территории участка расположены плодовые деревья и кустарники, много различных , для водоснабжения имеется скважина глубиной 38 м( вода питьевая) , до ближайшего магазина и аптеки можно дойти пешком, автобусная остановка находится при выходе с территории СНТ. пишите в МАХ всем отвечу