Егорьевское ш., 90 км от МКАД
Надежда СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 880 тыс. ₽, снижали с 1,1 млн; первая цена 990 тыс. ₽ от 18.06.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 189 тыс. → дом ≈691 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–25 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈748 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈950 тыс. / целевая ≈855 тыс. / пессимист. ≈760 тыс. → от пессимистичной прибыль −788 тыс. ₽, маржа −104 %, ROI −51 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. Шатурторф ≈6,6 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8939
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 189 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 691 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 820 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Софряково д. | 40 сот. | 1 400 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ихтиандр СНТ | 10 сот. | 310 000 | 31 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Софряково д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Софряково д. | 25 сот. | 600 000 | 24 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Софряково д. | 30 сот. | 3 999 999 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вымпел-3 СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вымпел-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дылдино д. | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мизовец СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сосна СНТ | 6 сот. | 173 000 | 28 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 000 / 19 889 / 25 000 |
| цена объекта | 880 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 748 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 950 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 902 000 ₽ |
| продажа: целевая | 855 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 760 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -788 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −104 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Вымпел-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Спектр сад. уч. | 50 м² | 6 сот. | 700 000 | 14 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Надежда СНТ | 55 м² | 6 сот. | 880 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубрава СНТ | 45 м² | 6,1 сот. | 980 000 | 21 778 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Радуга СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 999 999 | 40 000 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Рубин СНТ | 45 м² | 6 сот. | 999 000 | 22 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Цветмет СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубрава СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Рот Фронт сад. уч. | 42 м² | 6 сот. | 720 000 | 17 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Связист СНТ | 47,5 м² | 6,1 сот. | 1 600 000 | 33 684 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2025 | 990 000 | история площадки |
| 18.01.2026 | 1 100 000 (+110 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 990 000 (−110 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 880 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 880 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу. Новая утепленная веранда, отдельный душ-баня. На участке скважина, теплица. Вода проведена и в дом и баньку. Рядом большое озеро Софряковское водохранилище, магазин. В 5-10 минутах езды пятёрочка, аптека, кб, большой строительный магазин сейбл. Много ягод, грибов. На озере отличная рыбалка. Участок зарегистрирован. Межевание 2026 г.