Егорьевское ш., 43 км от МКАД · земля с домом
Усадьба Вороново КП, Раменский гор. округ
Дом 42 м², участок 7,4 сот.
Дом по описанию: «На участке построен небольшой красный домик площадью 42 кв. М. (утепление 150 мм): две комнаты по 9 кв. М. Кухня 12 кв. М., туалет 6 кв. М., терраса 15 кв. М.»
Цена 930 тыс. ₽, снижали с 1,1 млн; первая цена 1,07 млн ₽ от 10.05.2023.
Рейтинг 75/100 · уверенность 34 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 7,4 сот. = 761 тыс. → дом ≈169 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 40 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈840 тыс. ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шевлягино ≈1,7 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8935
Рейтинг 75/100 · уверенность 34 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 34 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 29.1 |
| торг | 5 | 14 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 11.9 |
| участок | 5 | 31 % | 3.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 28.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 778 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 761 000 ₽ (7,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 169 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 024 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Шевлягино д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вороново д. | 41,6 сот. | 7 078 800 | 170 163 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шевлягино д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 7,6 сот. | 900 000 | 118 421 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Центроспецстроевец СНТ | 13,5 сот. | 450 000 | 33 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вороново д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вороново д. | 12,7 сот. | 2 150 500 | 169 331 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вороново д. | 9,2 сот. | 1 500 000 | 163 043 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вороново д. | 6,3 сот. | 700 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сеченка СНТ | 41,6 сот. | 7 087 800 | 170 380 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 40 000 / 40 000 |
| цена объекта | 930 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 790 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.4 км | Русское Поле СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 599 999 | 40 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2023 | 1 070 000 | история площадки |
| 06.05.2025 | 1 100 000 (+30 000) | история площадки |
| 19.08.2025 | 950 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 930 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 930 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок в Днп Усадьба Вороново, Раменского района Московской области. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем. Площадь: 7.4 сот. Расстояние от Мкад: 60 км. Как добраться: на машине по Егорьевскому шоссе; на электричке от станции Выхино до станции Шевлягино, далее пешком 15-20 минут; на автобусе от станции метро Котельники. На участке построен небольшой красный домик площадью 42 кв. М. (утепление 150 мм): две комнаты по 9 кв. М. Кухня 12 кв. М., туалет 6 кв. М., терраса 15 кв. М. Подключено электричество. Водоснабжения и канализации нет. По границе участка проходит газовая труба. Некоторые соседи живут круглогодично. Зимой дороги чистят. Поселок окружен лесом. Прямая продажа от собственника.