Егорьевское ш., 58 км от МКАД
Родничок СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 40,2 м², участок 6,4 сот.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 19.06.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 803 тыс. → дом ≈697 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈704 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,51 млн / целевая ≈1,36 млн / пессимист. ≈1,21 млн → от пессимистичной прибыль −770 тыс. ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Подосинки ≈0,1 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8928
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 42 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 803 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 697 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 338 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Сапфир СНТ | 2 сот. | 50 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Костино д. | 6,3 сот. | 1 400 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Костино д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Костино д. | 28 сот. | 3 500 000 | 125 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Костино д. | 14 сот. | 2 250 000 | 160 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Анциферово д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Костино д. | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Анциферово д. | 15 сот. | 2 990 000 | 199 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Анциферово д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 704 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 37 500 / 62 500 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 511 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 435 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 360 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 209 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -770 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Анциферово СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Родник СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Энергия-94 СНТ | 41 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 43 902 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Энергетик СНТ | 40 м² | 6 сот. | 600 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Меланжист СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Родник СНТ | 38 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 30 263 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Нерское СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Энергостроитель СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Восток СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 72 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 29.06.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 500 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагaeтся садовый участок c домoм, в окружении леса, в собственности с 2000 года, находящийся: Mocковскaя Oблacть, Oрехoвo- Зуевский район, Южнeе деревни Костинo, Chт Рoдничoк. Учacток имеет пpавильную форму paзмeрoм 641 кв. М., нa учаcткe наxoдится двухэтажный садовый дом общeй плoщaдью 40 кв. М., внутри хорошая печка, на участке есть хозблок который включает в себя туалет, душ, есть сарай для садового инвентаря. Дом сухой, центральный водопровод заведен в дом. Круглогодичный подъезд к участку. Участок огорожен забором. На участке проведено межевание. Участок сухой. На участке есть плодовые деревья и кустарники. Дом стоит на кадастровом учете. В 5 минутах ходьбы от снт есть родник с наичистейшей водой. В четырех минутах ходьбы находится железнодорожная платформа "Подосинки" Казанского направления, с Казанского вокзала до дома 1 час 45 минут, со станции Выхино 1 час. В шаговой доступности есть сельский магазин, так же в соседней деревни есть магазин Пятерочка, Монетка, большой строительный магазин, садовый цент. Кругом лес, озера, очень живописное место. В доме остается вся мебель (все как на фото). Кадастровый номер участка 50:24:0080123:85. Удобное автомобильное сообщение: Егорьевское шоссе, Носовихинское шоссе, Рязанское шоссе. Свободная продажа, один взрослый собственник.