Егорьевское ш., 27 км от МКАД
Сафоново д., Раменский гор. округ
Дом 22 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 17.07.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 54 %
Земля ≈341 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,04 млн → дом ≈156 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 44 тыс.–212 тыс. ₽/м², медиана 126 тыс.
Ремонт ≈340 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,67 млн / целевая ≈2,41 млн / пессимист. ≈2,14 млн → от пессимистичной прибыль −70 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: отопление — есть; в описании: скважина.
До ст. Совхоз ≈1,4 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8925
Рейтинг 32/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 340 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 044 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 156 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 091 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сафоново д. | 13,8 сот. | 8 970 000 | 650 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сафоново д. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сафоново д. | 12 сот. | 3 400 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сафоново д. | 9,4 сот. | 4 667 850 | 496 580 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сафоново д. | 7,1 сот. | 2 900 000 | 408 451 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сафоново д. | 12 сот. | 3 900 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сафоново д. | 12 сот. | 4 650 000 | 387 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 12 сот. | 15 000 000 | 1 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12,6 сот. | 15 000 000 | 1 190 476 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Сафоново д. | 7,1 сот. | 2 850 000 | 401 408 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 000 / 126 190 / 211 538 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 675 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 541 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 408 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 140 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -70 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Дружба-2 СНТ | 21 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 126 190 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 26 м² | 6,5 сот. | 5 500 000 | 211 538 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Кузнецово д. | 24 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 187 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Комета СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 108 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Пласкинино д. | 25 м² | 5,7 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бревна с косметическим ремонтом. Одноэтажное строение включает три комнаты, что обеспечивает комфортное проживание. В доме проведено газовое отопление, водоснабжение осуществляется через скважину. Для удобства жильцов доступно кабельное/цифровое ТВ. На территории участка площадью 600 квадратных метров расположены ухоженные зеленые насаждения и кустарники, создающие атмосферу уюта и спокойствия. Участок огорожен забором, обеспечивающим приватность. Дом находится в непосредственной близости от железнодорожной станции, что делает его удобным для передвижения. В шаговой доступности расположен магазин, что добавляет комфорта в повседневной жизни. Земли категории Ижс предоставляют возможность для дальнейшего развития и благоустройства.