Егорьевское ш., 75 км от МКАД
Химик-1 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 72 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,69 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 537 тыс. → дом ≈1,15 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈1,44 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,05 млн / целевая ≈2,74 млн / пессимист. ≈2,44 млн → от пессимистичной прибыль −438 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Авсюнино ≈6,1 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8924
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7 |
| торг | 5 | 4 % | 0.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.4 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 537 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 153 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 014 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Химик СНТ | 6 сот. | 170 000 | 28 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лебедь СНТ | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Южный-1 СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мисцево д. | 11 сот. | 2 150 000 | 195 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Марс СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Мисцево д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Вертолет СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мисцево д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Южный-4 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 327 / 41 920 / 61 728 |
| цена объекта | 1 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 436 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 048 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 896 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 743 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 438 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -438 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.8 км | Москва СНТ | 54,7 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 24 680 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Мизовец СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 009 000 | 18 345 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Микрон СНТ | 72 м² | 6 сот. | 4 250 000 | 59 028 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Восток СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | 71,5 м² | 10 сот. | 3 550 000 | 49 650 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.1 км | 73,2 м² | 6,1 сот. | 3 000 000 | 40 984 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.2 км | 73,2 м² | 6,1 сот. | 2 790 000 | 38 115 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Метрополитен СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 50 000 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Вишенка СНТ | 81 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 61 728 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Беливо пос. | 80,8 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 17 327 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 23.05.2026 | 1 690 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 690 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к приобретению замечательная дача по выгодной стоимости в садовом товариществе "Химик-1". Отличное местоположение и удобная транспортная связь: 10 минут езды от железнодорожной станции Авсюнино на регулярном автобусе, а также непосредственная близость к продовольственному рынку. Дом площадью 72 кв. М включает в себя крытую террасу, две большие комнаты на первом этаже, кухня, душевая и туалет ( ведро) Внешняя отделка выполнена сайдингом. Электроснабжение подключено и исправно функционирует, вода заведена в дом ( горячая и холодная), канализация( бочка). Земельный участок 7 соток, огорожен по границе. Границы участка установлены согласно действующему законодательству. На территории участка также имеется летний душ и подсобное помещение. Водоснабжение сезонное, обеспечивается Снт. Данный объект полностью проверен с юридической стороны, один взрослый собственник более 5 лет. Цена: 1 700 000.