Егорьевское ш., 82 км от МКАД
Ильинское СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 13 м², участок 6 сот., 2026 год.
Цена 700 тыс. ₽, снижали с 750 тыс.; первая цена 750 тыс. ₽ от 12.07.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 48 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 172 тыс. → дом ≈528 тыс. ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 48 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈818 тыс. / целевая ≈736 тыс. / пессимист. ≈654 тыс. → от пессимистичной прибыль −201 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Нерская ≈4 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №8922
Рейтинг 16/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 44 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 172 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 528 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 615 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ильинское СНТ | 18 сот. | 2 500 000 | 138 889 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ильинское СНТ | 7,5 сот. | 400 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ильинское СНТ | 30 сот. | 800 000 | 26 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ильинское СНТ | 40 сот. | 490 000 | 12 250 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ильинское СНТ | 25,6 сот. | 450 000 | 17 578 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ильинское СНТ | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ильинское СНТ | 15 сот. | 3 490 000 | 232 667 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ильинское СНТ | 44,4 сот. | 3 900 000 | 87 838 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ильинское СНТ | 8 сот. | 695 000 | 86 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ильинское СНТ | 4 сот. | 200 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 13 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 692 / 56 667 / 100 000 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 818 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 777 000 ₽ |
| продажа: целевая | 736 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 654 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -201 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.1 км | Химик-6 СНТ | 13 м² | 6 сот. | 620 000 | 47 692 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Анфалово-2 СНТ | 12 м² | 6,4 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Строитель-3 СНТ | 15 м² | 6,6 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 750 000 | история площадки |
| 17.07.2026 | 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок 6 соток,огорожен профлистом . На участке свежий садовый домик, колодец , вольер , теплица , плодовые кустарники , грядки . Электричество подключено ,долгов нет . 1 собственник. При постройке жилого дома возможна прописка . Мат.кап не подходит , в ипотеку можно .