Егорьевское ш., 83 км от МКАД
Рассвет СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 140 м², участок 18 сот., 2000 год.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 15.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 76/100 · уверенность 64 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 931 тыс. → дом ≈969 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈2,7 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,88 млн / целевая ≈7,1 млн / пессимист. ≈6,31 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,99 млн ₽, маржа 32 %, ROI 46 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Локомотивное Депо ≈1,8 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №8921
Рейтинг 76/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 92 % | 39.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 13.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 739 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 931 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 969 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 921 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мечта СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Приборостроитель СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Факел СНТ | 6,6 сот. | 990 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Приборостроитель СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мечта СНТ | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Восток СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 769 / 54 466 / 73 427 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 884 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 490 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 096 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 307 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 992 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | 150 м² | 10 сот. | 8 200 000 | 54 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | 150 м² | 10 сот. | 10 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | Анциферово д. | 143 м² | 15 сот. | 10 500 000 | 73 427 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Смолево с. | 147 м² | 15 сот. | 8 450 000 | 57 483 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Смолево с. | 147 м² | 15 сот. | 9 000 000 | 61 224 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Березка СНТ | 121,3 м² | 10,8 сот. | 5 800 000 | 47 815 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Костино д. | 130 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 30 769 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Костино д. | 130 м² | 12 сот. | 6 600 000 | 50 769 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Смолево с. | 129 м² | 15 сот. | 7 000 000 | 54 264 | снято (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Барышово д. | 140 м² | 26 сот. | 5 500 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 30.06.2026 | 1 900 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Риэлторов - просьба не беспокоить! Двенадцать соток 20*60 м. Участок 437 и 374. Дом жилой (заходи и живи) 9*8 м. = 140 м.кв. Первый этаж брус, второй щитовой утеплённый (вагонка с утеплителем). Кухня 12 м. Столовая 15 м. Добротная печь с топочной и варочной панелью на первом этаже и камином на втором этаже + булерьян для быстрого тепла. На втором этаже три застеклённые лоджии. Высота потолков везде 2,8 метра. На участке: Туалет + душ с горячей водой. Сарай + два металлических контейнера (5 тонники) Теплица. Колодец для полива. Участок сухой, ухоженный, с небольшими грядками и множеством разных декоративных растений. Один собственник, прямая продажа.