Егорьевское ш., 96 км от МКАД
Рассвет СНТ, Шатура гор. округ
Дом 96 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 23.05.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 56 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 150 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 8 тыс.–30 тыс. ₽/м², медиана 17 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,41 млн / целевая ≈1,26 млн / пессимист. ≈1,12 млн → от пессимистичной прибыль −3,08 млн ₽, маржа −274 %, ROI −73 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Шатурторф ≈2,6 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈2 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8918
Рейтинг 15/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 150 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 650 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 604 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Шатурторф пос. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рассвет СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатурторф пос. | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатурторф пос. | 25 сот. | 1 200 000 | 48 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатурторф пос. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатурторф пос. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Радуга 3 СНТ | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 566 / 16 916 / 29 791 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 405 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 335 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 264 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 124 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -3 076 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −274 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −73 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Байкал-Поляна Язык СНТ | 100,7 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 29 791 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Машиностроитель СНТ | 82 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 26 829 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Рот Фронт сад. уч. | 90 м² | 9 сот. | 1 485 000 | 16 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Лотос СНТ | 75,9 м² | 6 сот. | 999 999 | 13 175 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Красное с. | 79,3 м² | 4 сот. | 600 000 | 7 566 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Спектр сад. уч. | 75 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 17 333 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 70 м² | 7 сот. | 5 850 000 | 83 571 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся отличная дача в Снт "Рассвет" (Шатурторф). Экологически чистое место, среди озёр Шатурторфа. Участок 6 соток. Дом (2019 г., каркасный): Площадь 96 кв. М (2 этажа). Коммуникации в доме, своя скважина. Окна Пвх. Планировка: 3 спальни. Кухня + просторный холл. Кладовая 5 кв. М (можно переделать под кабинет). Совмещённый санузел (душ + туалет, место позволяет установить джакузи). Инфраструктура и удобства: Снт охраняемое, въезд по картам. Зимой чистят дороги. Пешком (15 мин): карьер для купания. 7 мин на машине озёра для рыбалки и прогулок на лодке. 15 мин пешком: сетевые магазины, автобусная остановка, работает доставка продуктов. Ж/д станция "Шатурторф" (Казанское направление) 35 минут пешком. Записывайтесь на просмотр!