Егорьевское ш., 67 км от МКАД
Приборостроитель СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,55 млн; первая цена 1,55 млн ₽ от 11.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 512 тыс. → дом ≈838 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 52 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,47 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈30 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 2 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Локомотивное Депо ≈1,4 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8917
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 86 % | 5.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 512 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 838 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мечта СНТ | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Приборостроитель СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мечта СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Восток СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Восток СНТ | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Факел СНТ | 6,6 сот. | 990 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рассвет СНТ | 18 сот. | 1 900 000 | 105 556 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Гуслица СНТ | 6,7 сот. | 2 000 000 | 298 507 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 083 / 72 222 / 78 125 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 472 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 348 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 225 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 978 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 30 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Нерское СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 2 400 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Вертолет СНТ | 39,8 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 377 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | 41 м² | 4 сот. | 3 900 000 | 95 122 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Восток СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 75 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Машиностроитель СНТ | 36 м² | 6,5 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | 44,4 м² | 5 сот. | 5 500 000 | 123 874 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.9 км | Машиностроитель СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 52 083 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | 32 м² | 7,4 сот. | 2 500 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.9 км | Спутник СНТ | 46,9 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 23 454 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Машиностроитель СНТ | 31 м² | 6,3 сот. | 1 400 000 | 45 161 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.05.2026 | 1 550 000 | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 350 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из кирпича, построенный в 2007 году. На участке площадью 6 соток расположены кустарники и плодовые деревья. Дом требует косметического ремонта, внутри светлые деревянные стены и окна с видом на сад. Электричество подключено. Водоснабжение колодец. Участок огорожен забором под ключ. До ближайшей железнодорожной станции можно добраться пешком 2 км.,. Земельный участок относится к категории Ижс.