Егорьевское ш., 88 км от МКАД
Поляна СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 15 м², участок 12,6 сот., брус.
Цена 660 тыс. ₽, снижали с 690 тыс.; первая цена 690 тыс. ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 53 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 12,6 сот. = 412 тыс. → дом ≈248 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 21 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈561 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈438 тыс. / целевая ≈394 тыс. / пессимист. ≈350 тыс. → от пессимистичной прибыль −511 тыс. ₽, маржа −146 %, ROI −59 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Запутная ≈1,4 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈2 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8912
Рейтинг 20/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.7 |
| торг | 5 | 29 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 78 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 412 000 ₽ (12,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 248 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Поляна СНТ | 12 сот. | 460 000 | 38 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Байкал - Московская Поляна СНТ | 6 сот. | 185 000 | 30 833 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Каменцы д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Байкал-Поляна Язык СНТ | 7 сот. | 100 000 | 14 286 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Запутное д. | 28 сот. | 1 350 000 | 48 214 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Запутное д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Каменцы д. | 30 сот. | 699 000 | 23 300 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Вершина д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Запутное д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Запутное д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 111 / 33 333 / 45 833 |
| цена объекта | 660 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 561 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 438 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 416 000 ₽ |
| продажа: целевая | 394 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 350 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -511 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −146 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Радуга СНТ | 12 м² | 8 сот. | 400 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Земляничная Поляна-2 СНТ | 12 м² | 10 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Некрасовка СНТ | 18 м² | 6,6 сот. | 380 000 | 21 111 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 690 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 660 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 660 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся садовый домик 15квм на участке 12,64квм. Участок ровный, прямоугольной формы, огорожен, находиться посреди 2х соседних. Основное пространство можно использовать под строительство полноценной дачи. Mножecтво xвойных деpeвьeв, в том числе высоких, позволяют с минимумом усилий создать на участке уютную атмосферу. Перед участком лес, грибные и ягодные места. На участке колодец ( не пользовались давно). Электричество подведено. Дорога дo участкa xорошая, как на машине так и пешком. Транспортная доступность с Выхино электричкой до станции Запутное, далее пешком 20 минут. Снт с хорошей историей и председателем, огорожен, ворота закрываются на код. Замок. Соседи построились, ухоженные обжитые участки (видны на фото), многие живут целый сезон. Рядом проходит Шатурском шоссе, есть автобусная остановка(10 минут), до Шатуры на автобусе 15 Минут. Прямое сообщение с Москвой. Один собственник, документы готовы. Электронное межевание. Гарантия чистоты сделки, тк наше агентство Мегаполис входит в Гильдию риэлторов по Московской области и имеет отличную юридическую базу! Все вопросы по телефону, показ в любое время!