Егорьевское ш., 87 км от МКАД
Родники СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 84 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 25.07.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 384 тыс. → дом ≈1,77 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 6 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,58 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,19 млн / целевая ≈1,97 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль −1,66 млн ₽, маржа −95 %, ROI −49 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: скважина, колодец.
До ст. Егорьевск I ≈11,7 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈2 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8911
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 43 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 911 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 384 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 766 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 024 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Весна СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Яковлево д. | 7,5 сот. | 700 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Яковлево д. | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Яковлево д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Яковлево д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Власовская д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Власовская д. | 8,5 сот. | 800 000 | 94 118 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Яковлево д. | 38 сот. | 1 800 000 | 47 368 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Яковлево д. | 35 сот. | 1 833 333 | 52 381 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Яковлево д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 6 111 / 29 220 / 55 556 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 189 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 080 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 970 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 751 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 656 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −95 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Родники СНТ | 70 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 42 857 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Электрон СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лосевский СНТ | 100 м² | 4,3 сот. | 1 300 000 | 13 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Звезда СНТ | 86 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 34 884 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Строитель СНТ | 90 м² | 6 сот. | 550 000 | 6 111 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Великий Край д. | 66,8 м² | 6,8 сот. | 1 550 000 | 23 204 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Нечаевский СНТ | 72 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Химик-2 СНТ | 66 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 21 970 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | ВИМ СНТ | 62,8 м² | 7,7 сот. | 2 100 000 | 33 439 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | ВИМ СНТ | 62,8 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 42 994 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 31.07.2025 | 2 250 000 (−350 000) | история площадки |
| 24.09.2025 | 2 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.01.2026 | 2 300 000 (+150 000) | история площадки |
| 02.02.2026 | 2 150 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу двоюродной сестры. Дача находится в 10 км от г. Егорьевска. Рядом деревня Михали, с развитой инфраструктурой. Риелторов просьба не беспокоить. Показами занимаюсь сама. Реальному покупателю, реальная скидка. Дача находится в тихом, спокойном районе. Хорошие соседи. Первый этаж утеплен полностью. На 2 этаже утеплена одна маленькая спальня. Вода подведена в дом, есть колодец и скважина. На зиму воду перекрываем, если поддерживать температуру, то можно и не отключать. Печка прошла тест драйв в течении 2 лет, отмечали Новый год, постоянно приезжаем в любое время года, на зимние каникулы. На участке имеется беседка, сарай, дровник, теплица. В беседку проведен свет. Все вопросы при личном общении. Хороших просмотров и позитивных эмоций.