Новорязанское ш., 81 км от МКАД
Катунино д., Воскресенск гор. округ
Дом 32 м², участок 25 сот., дерево.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 55 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 1,97 млн → дом −269 тыс. ₽, −8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 50 тыс.–174 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,48 млн / целевая ≈4,03 млн / пессимист. ≈3,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,6 млн ₽, маржа 45 %, ROI 81 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Ратмирово ≈2,9 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №891
Рейтинг 70/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 746 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 969 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −269 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −8 406 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Катунино д. | 6 сот. | 499 000 | 83 167 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Катунино д. | 9,2 сот. | 499 000 | 54 239 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ратчино д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Катунино СНТ | 6,1 сот. | 550 000 | 90 164 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ратчино д. | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ратчино д. | 13,5 сот. | 1 250 000 | 92 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ратчино д. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ратчино д. | 8 сот. | 3 593 000 | 449 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Химик-5А СНТ | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Химик-5А СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 119 950 / 173 913 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 477 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 253 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 029 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 582 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 597 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 81 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Степанщино д. | 32 м² | 25 сот. | 1 650 000 | 51 562 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Санино д. | 32,2 м² | 27 сот. | 5 600 000 | 173 913 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Радостный ДНТ | 35 м² | 14 сот. | 5 500 000 | 157 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Мячково с. | 38,3 м² | 23 сот. | 3 500 000 | 91 384 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Малышево дп | 40 м² | 27 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Никитское с. | 40,4 м² | 34 сот. | 6 000 000 | 148 515 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 139299173 ОТЛИЧНЫЙ ВАРИАНТ ДЛЯ ПОСТОЯННОЙ РЕГИСТРАЦИИ!!! О ДОМЕ: Общая площадь по документам 32 кв. м. Дом требует вложения, оформлен как жилой, возможна прописка ОБ УЧАСТКЕ: Общая площадь 25 соток Участок ровный, сухой К участку круглогодичный подъезд До города 15 минут езды ИНФРАСТРУКТУРА: в шаговой доступности Дворец Культуры Школа Амбулатория Продуктовый магазин Остановка ЛЕГКО КУПИТЬ: без долгов и обременений Гарантия юридической чистоты сделки от компании . Звоните. Записывайтесь на показ объекта прямо сейчас. Рады будем ответить на все ваши вопросы .