Егорьевское ш., 94 км от МКАД
Рубин СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., брус.
Цена 600 тыс. ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 139 тыс. → дом ≈461 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,16 млн / целевая ≈1,04 млн / пессимист. ≈926 тыс. → от пессимистичной прибыль −484 тыс. ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: колодец; в описании: газ.
До ст. Шатурторф ≈6,1 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8907
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 177 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 139 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 461 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 244 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Рубин СНТ | 8 сот. | 185 000 | 23 125 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рубин СНТ | 7,5 сот. | 450 000 | 60 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Родник СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Родник СНТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Красное д. | 12 сот. | 310 000 | 25 833 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Аксеново д. | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Красное д. | 30 сот. | 700 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кузнецово д. | 20 сот. | 250 000 | 12 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кузнецово д. | 16 сот. | 900 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 25 141 / 54 000 |
| цена объекта | 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 510 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 158 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 100 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 042 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 926 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -484 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Рубин СНТ | 50 м² | 6 сот. | 899 999 | 18 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Красное д. | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Мечта сад. уч. | 40 м² | 6 сот. | 990 000 | 24 750 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Озерки СНТ | 48 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дубрава СНТ | 50 м² | 6,7 сот. | 1 100 000 | 22 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рубин СНТ | 53,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 46 382 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Шатурторф пос. | 44 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 29 545 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Радист СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 25 532 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Стрела СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 46,8 м² | 8,6 сот. | 2 500 000 | 53 419 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача на участке 6 соток. Большая терраса, комната, отдельно пристоенная кухня, сарай+туалет, колодец, газ ( баллонный). Участок отмезжован, земля и дом в собственности. Много плодовых кустарникв. Весь инвентарь остается новым хозяевам.