Егорьевское ш., 65 км от МКАД
Химик-4 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 58 м², участок 6,8 сот., бревно.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,69 млн; первая цена 1,69 млн ₽ от 18.02.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 437 тыс. → дом ≈663 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,43 млн / целевая ≈1,29 млн / пессимист. ≈1,15 млн → от пессимистичной прибыль −850 тыс. ₽, маржа −74 %, ROI −43 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Берендино ≈1,3 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8906
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 110 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 327 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 437 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 663 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 431 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Химик-4 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Химик-4 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Литейщик СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Литейщик СНТ | 7,3 сот. | 250 000 | 34 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пламя СНТ | 7,8 сот. | 500 000 | 64 103 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Потаповское д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Потаповское д. | 20 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Потаповское д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чайка СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чайка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 032 / 25 256 / 64 286 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 431 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 359 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 288 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 145 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -850 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Потаповское д. | 62 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 33 871 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химик-4 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 990 000 | 19 800 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Воскресенск СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Осташово СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Строитель-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Дачное СНТ | 58,1 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 24 957 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 45 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 25 556 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Ёлочка СНТ | 60 м² | 6,6 сот. | 1 400 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Демидово КП | 70 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Анфалово-2 СНТ | 67,7 м² | 6,8 сот. | 950 000 | 14 032 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.02.2026 | 1 692 000 | история площадки |
| 16.05.2026 | 1 624 320 (−67 680) | история площадки |
| 25.05.2026 | 1 556 640 (−67 680) | история площадки |
| 30.05.2026 | 1 488 960 (−67 680) | история площадки |
| 06.06.2026 | 1 421 280 (−67 680) | история площадки |
| 12.06.2026 | 1 353 600 (−67 680) | история площадки |
| 20.06.2026 | 1 285 920 (−67 680) | история площадки |
| 26.06.2026 | 1 218 240 (−67 680) | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 150 560 (−67 680) | история площадки |
| 11.07.2026 | 1 100 000 (−50 560) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код лота: Рад-449979. Реализуется на торгах. Продаётся дача в Снт "Москвич" (участок 301). Основные объекты: Жилой дом: площадь 58,1м2, кадастровый номер (КН): 50:29:0040201:315. Земельный участок: площадь 67518м2, КН: 50:29:0040222:224. Категория земель: земли сельхозназначения. Вид разрешённого использования: для садоводства. Местоположение: Московская обл., Воскресенский рн, с/о Барановский, д. Потаповское, Снт "Москвич". Дополнительные постройки на участке: Гараж (нежилое сооружение,1 этаж): площадь22,75м2, КН: 50:29:0040222:445. Баня (иное сооружение): площадь12,7м2, КН: 50:29:0040222:514. Летняя кухня (нежилое здание): площадь13,5м2, КН: 50:29:0040222:528. Https: //catalog. Lot-online. Ru/index. Php? Dispatch=products. View&product_ id=1603482.