Егорьевское ш., 88 км от МКАД
Изумруд СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 50 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 23.05.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 61 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 394 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,28 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Егорьевск I ≈10 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8903
Рейтинг 12/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 28 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 835 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 394 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 906 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 120 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Щеголево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Щеголево д. | 11 сот. | 350 000 | 31 818 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Щеголево д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Щеголево д. | 8 сот. | 255 000 | 31 875 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Щеголево д. | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Щеголево д. | 7 сот. | 370 000 | 52 857 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Маловская д. | 11 сот. | 830 000 | 75 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Юрцово д. | 14 сот. | 499 999 | 35 714 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Юрцово д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луки д. | 12 сот. | 120 000 | 10 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 45 260 / 52 381 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 284 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 170 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 056 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 827 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 028 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Юрьево д. | 52,7 м² | 15,5 сот. | 2 250 000 | 42 694 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Юрьево д. | 53 м² | 15,5 сот. | 2 650 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Агрохимик СНТ | 46 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 47 826 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Медик-4 СНТ | 50 м² | 18 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Юбилейный-2 СНТ | 51 м² | 6,6 сот. | 1 999 999 | 39 216 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Панино д. | 50,8 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 62 992 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Щеголево д. | 60 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Батраки д. | 50 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | 50 м² | 10 сот. | 7 499 000 | 149 980 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | Агрохимик СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 52 381 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 14.06.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю 2-х этажную дачу в снт Изумруд дер. Щеголево, м. О. Егорьевск. На участке 12 соток находится бревенчатая баня на ленточном фундаменте, хозблок, колодец из 6 колец, питьевая. Участок полностью в заборе, ворота имеются. Участок ухоженный, Плодовые деревья, кустарники, сосны. Подъезд хороший в любое время года. Автоматические ворота в садов. Товарищество, долгов нет.