Егорьевское ш., 76 км от МКАД
Южный-6 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 54 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 03.11.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 286 тыс. → дом ≈1,21 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–34 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,38 млн / целевая ≈1,24 млн / пессимист. ≈1,1 млн → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −113 %, ROI −53 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Авсюнино ≈8,2 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8902
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 286 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 214 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 481 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Березка СНТ | 6,3 сот. | 750 000 | 119 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вертолет СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Южный-4 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Южный-5 СНТ | 6 сот. | 670 000 | 111 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Южный-6 СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Южный-6 СНТ | 6 сот. | 320 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Метрополитен СНТ | 6 сот. | 275 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Южный-1 СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Метрополитен СНТ | 12 сот. | 200 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Метрополитен СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 000 / 29 000 / 34 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 379 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 310 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 241 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 103 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 252 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −113 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Южный-5 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 29 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Южный-4 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Метрополитен СНТ | 50 м² | 9 сот. | 1 250 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дзержинец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Химик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лебедь СНТ | 50 м² | 6 сот. | 850 000 | 17 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Южный-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Южный-6 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 330 000 | 29 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Чистое д. | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лебедь СНТ | 64,1 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 31 201 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.11.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке имеется дом, хоз. Блок фото 6. В нём присутствует душ с бойлером и садовый инвентарь. Дом обшит сайдингом, окна деревянные. По вопросам пишите. Риэлторы не беспокоить!