Егорьевское ш., 98 км от МКАД
Подрядниково д., Егорьевск гор. округ
Дом 53 м², участок 30 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 10.06.2025.
Рейтинг 13/100 · уверенность 53 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 822 тыс. → дом ≈1,78 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 11 тыс.–37 тыс. ₽/м², медиана 17 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈927 тыс. / целевая ≈834 тыс. / пессимист. ≈742 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,53 млн ₽, маржа −341 %, ROI −77 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Малеиха ≈19,8 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈2 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8901
Рейтинг 13/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.6 |
| торг | 5 | 48 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 413 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 822 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 778 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 547 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Подрядниково д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | в продаже 17.05.2022 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Подрядниково д. | 16,7 сот. | 1 000 000 | 59 880 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подрядниково д. | 28 сот. | 800 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Зеленый Огонек СНТ | 9 сот. | 320 000 | 35 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Зеленый Огонек СНТ | 7,4 сот. | 200 000 | 27 027 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Зеленый Огонек СНТ | 20 сот. | 990 000 | 49 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Астанино д. | 16 сот. | 400 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Иншаково д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Иншаково д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 06.10.2020 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Иншаково д. | 9 сот. | 300 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 092 / 17 260 / 36 792 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 927 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 881 000 ₽ |
| продажа: целевая | 834 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 742 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 528 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −341 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −77 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Подрядниково д. | 58,6 м² | 28,6 сот. | 650 000 | 11 092 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Рахманово д. | 55 м² | 22 сот. | 4 200 000 | 76 364 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Рахманово д. | 57,2 м² | 39 сот. | 1 590 000 | 27 797 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Подрядниково д. | 41,2 м² | 30 сот. | 500 000 | 12 136 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Рахманово д. | 46 м² | 25 сот. | 3 900 000 | 84 783 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Крехтино д. | 54 м² | 15 сот. | 1 000 000 | 18 519 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Юрцово д. | 53 м² | 30 сот. | 1 950 000 | 36 792 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Рахманово д. | 44 м² | 15 сот. | 1 500 000 | 34 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Двойни д. | 50 м² | 27 сот. | 700 000 | 14 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Колионово д. | 50 м² | 40 сот. | 800 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 15.07.2025 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашим желаниям, будет где разгуляться на земельном участке площадью 3000 кв. М. Жилой дом для круглосуточного проживания вам понравится. Все коммуникации заведены. В дополнение гараж-навес, беседка, тепличка! Круглосуточный подъезд асфальтированная дорога. Рядом автобусная остановка, до города 20 мин. Собственник один. Документ основание Свидетельство о праве на наследство по закону от 2023 года.