Егорьевское ш., 78 км от МКАД
Спутник СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 41 м², участок 7,2 сот., кирпич.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,45 млн; первая цена 1,45 млн ₽ от 08.09.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 866 тыс. → дом ≈484 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,23 млн / целевая ≈1,11 млн / пессимист. ≈985 тыс. → от пессимистичной прибыль −882 тыс. ₽, маржа −90 %, ROI −47 %.
Коммуникации: газ — баллоны; в описании: скважина.
До ст. Егорьевск II ≈3,8 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8890
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 29 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 341 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 866 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 484 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 805 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Спутник СНТ | 5 сот. | 575 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка СТ | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пантелеево д. | 33 сот. | 4 500 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пантелеево д. | 12,5 сот. | 3 200 000 | 256 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пантелеево д. | 11 сот. | 2 650 000 | 240 909 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ширяевский СНТ | 6 сот. | 1 149 000 | 191 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | СНТ Труженик | 3,6 сот. | 700 000 | 194 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ширяевская д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ширяевская д. | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пантелеево д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 919 / 26 000 / 59 375 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 231 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 169 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 108 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 985 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -882 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −90 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.2 км | Спецстроевец СНТ | 40,2 м² | 5,8 сот. | 1 200 000 | 29 851 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Лосевский СНТ | 37 м² | 5,4 сот. | 700 000 | 18 919 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Строитель СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Химик-3А СТСН | 40 м² | 7,9 сот. | 770 000 | 19 250 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Химик-3А СТСН | 40 м² | 6 сот. | 850 000 | 21 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Хорлово пгт | 32 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 54 688 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Рассвет СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 59 375 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Ильинское СНТ | 49 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 102 041 выброс, не в счёт | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Радуга СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Химик-3А СТСН | 50 м² | 6 сот. | 2 399 999 | 48 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.09.2025 | 1 450 000 | история площадки |
| 09.10.2025 | 1 430 000 (−20 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 1 400 000 (−30 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 1 380 000 (−20 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 1 350 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Есть летний душ с резервуаром для воды, скважина полноценная диаметром 130мм, насосная станция, теплица, сарай. Собственник. В посреднике не нуждаюсь. Возможен торг при осмотре. Газ балонный.