Новорязанское ш., 88 км от МКАД
Дружба-7 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 42,6 м², участок 5 сот., дерево.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 27.05.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 64 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 261 тыс. → дом ≈1,49 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈852 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,36 млн / целевая ≈1,22 млн / пессимист. ≈1,09 млн → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −115 %, ROI −54 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Цемгигант ≈3,5 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №889
Рейтинг 13/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 284 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 261 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 489 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 953 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Малышево д. | 25 сот. | 2 750 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малышево д. | 34 сот. | 2 500 000 | 73 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малышево д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малышево д. | 24 сот. | 2 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малышево д. | 20 сот. | 350 000 | 17 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Малышево дп | 10,4 сот. | 530 000 | 50 962 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Малышево д. | 25 сот. | 2 100 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Малышево дп | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Малышево дп | 9,3 сот. | 560 000 | 60 215 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Малышево дп | 18 сот. | 550 000 | 30 556 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 852 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 333 / 31 250 / 50 909 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 358 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 290 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 222 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 086 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 253 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −115 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба-7 СНТ | 45 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 26 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Гранит СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Магистраль СНТ | 41 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 24 390 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дружба СНТ | 32 м² | 5,5 сот. | 999 999 | 31 250 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Новлянское с. | 45 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Строитель СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 398 000 | 31 067 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ачкасово с. | 55 м² | 5,3 сот. | 2 800 000 | 50 909 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Цементник СНТ | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Химик-1 СНТ | 48 м² | 6,6 сот. | 1 850 000 | 38 542 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Перебатино СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.05.2026 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 750 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 750 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, расположенная в тихом и очень живописном месте - на крайней улице СНТ "Дружба-7", граничащей вплотную с шикарным сосновым лесом вблизи д. Малышево (Коломенского района) площадью 503 кв. м. (К з/у 50:34:0050112:210, ВРИ для Торг.