Егорьевское ш., 40 км от МКАД
Форум СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 94 м², участок 5,7 сот., брус.
Цена 3,29 млн ₽, снижали с 5,3 млн; первая цена 5,3 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 66 %
Земля ≈302 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 1,72 млн → дом ≈1,57 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,78 млн, покупка после торга ≈2,8 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,33 млн / целевая ≈3 млн / пессимист. ≈2,67 млн → от пессимистичной прибыль −1,91 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь.
До ст. Цибино ≈0,5 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8884
Рейтинг 39/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 302 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 722 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 568 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 681 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Форум СНТ | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луч СНТ | 6,5 сот. | 2 100 000 | 323 077 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ирга СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Цибино д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Белоозерский пгт | 9,5 сот. | 5 700 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Белоозерский пгт | 19 сот. | 12 000 000 | 631 579 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Белоозерский пгт | 7 сот. | 4 950 000 | 707 143 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белоозерский пгт | 12 сот. | 8 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белоозерский пгт | 8 сот. | 4 800 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 94 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 042 / 39 880 / 75 472 |
| цена объекта | 3 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 796 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 331 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 164 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 998 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 665 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 911 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Цибино д. | 100 м² | 7 сот. | 4 350 000 | 43 500 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Рассвет СНТ | 91,6 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 38 210 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Радуга СНТ | 80 м² | 6,6 сот. | 4 500 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Милосердие СНТ | 96 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 26 042 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Звездочка СНТ | 88 м² | 6,2 сот. | 2 750 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Наука СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 31 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Пласкинино д. | 85 м² | 6,5 сот. | 5 700 000 | 67 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Вираж СТ | 90 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Горизонт СНТ | 72,2 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 41 551 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Бротекс СНТ | 79,5 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 75 472 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 5 300 000 | история площадки |
| 26.04.2026 | 5 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 3 790 000 (−1 410 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 3 690 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 590 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 3 540 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 3 490 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 440 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 3 340 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 3 290 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 290 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача на земельном участке площадью 5,74 соток. Участок земли сельхозназначения, для садоводства. Огорожен забором из профлиста, правильной прямоугольной формы. На въезде есть навес для авто. На участке дом, хозяйственное строение площадью 16 кв. М. С отдельным помещением для туалета, зона барбекю с печкой и мангалом, колодец. Дом двухэтажный, 94 кв. М. На первом этаже большая веранда, кладовая, кухня и две изолированные комнаты. На втором этаже находятся гостиная с электрокамином и тоже две изолированные комнаты. Покрытие крыши дома из долговечной металлочерепицы. На окнах установлены рольставни. Транспортная доступность до дачи хорошая в пешей доступности ж/д станция "Цибино (63 км)", до Цкад 11км. Рядом лес, места для летнего купания. Торг есть, готовы рассмотреть Ваши предложения по цене пишите, звоните. Показы по договорённости.