Егорьевское ш., 37 км от МКАД
Коптево СНТ, Раменский гор. округ
Дача 108 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 21.07.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 55 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,26 млн → дом ≈2,24 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 17 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈1,96 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,69 млн / целевая ≈3,32 млн / пессимист. ≈2,95 млн → от пессимистичной прибыль −1,98 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; септик.
До ст. Игнатьево ≈3,1 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8883
Рейтинг 36/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 209 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 423 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 264 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 236 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 704 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Виола СНТ | 7,6 сот. | 1 111 111 | 146 199 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Виола СНТ | 8,4 сот. | 1 050 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Виола СНТ | 7,5 сот. | 980 200 | 130 693 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Медик СНТ | 8,5 сот. | 1 150 000 | 135 294 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виола СНТ | 10,3 сот. | 1 546 500 | 150 146 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Медик СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виола СНТ | 6,5 сот. | 975 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виола СНТ | 7 сот. | 765 600 | 109 371 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виола СНТ | 9,3 сот. | 1 250 000 | 134 409 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виола СНТ | 6,5 сот. | 800 000 | 123 077 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 108 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 323 / 26 429 / 79 286 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 691 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 506 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 322 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 953 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 982 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.1 км | Москва Река КП | 126 м² | 8 сот. | 9 990 000 | 79 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Рыболово 2 дп | 127 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 17 323 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Алешинские Сады СНТ | 140 м² | 6,1 сот. | 3 700 000 | 26 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день уважаемый читатель. Продаётся уютная дача от собственника. Идеальный вариант для семейного отдыха и летнего сезона. Характеристики: · Участок: 10 соток, огорожен. · Дом: 6х9, материалы: каркас утеплённый, комплектация зимняя. Этажность: 2. · Коммуникации: Свет, вода скважина, отопление электрическое котел 9 Квт, канализация септик на 3.5 кубометра. · Удобства: Дом обустроен для комфортного проживания, кухня, С/У с душевой кабиной, необходимая мебель. На участке беседка, парковка на гравийной щебенке на 2-3 машиноместа, детские качели. Плодовые кусты из черной и красной смородины, а также крыжовника, молодая яблоня.