Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Дом 27,1 м², участок 10,4 сот., дерево.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 05.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Земля ≈159 тыс. ₽/сот. × 10,4 сот. = 1,65 млн → дом ≈1,65 млн ₽, 61 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–148 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈442 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,89 млн / целевая ≈1,7 млн / пессимист. ≈1,51 млн → от пессимистичной прибыль −1,74 млн ₽, маржа −115 %, ROI −54 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — есть; свет — есть; в описании: скважина, колодец.
До ст. Егорьевск II ≈2,5 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №8881
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 58 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 158 906 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 653 000 ₽ (10,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 647 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 775 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 28 сот. | 6 500 000 | 232 143 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Авиатор-2 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечное СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 1 485 000 | 185 625 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | СНТ Труженик | 3,6 сот. | 700 000 | 194 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Нечаевский СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 442 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 938 / 68 542 / 147 541 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 888 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 794 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 699 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 510 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 737 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −115 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Вишневая д. | 26 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 63 462 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Станинская д. | 28 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 78 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 24,4 м² | 8,7 сот. | 3 600 000 | 147 541 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Ефремовская д. | 28 м² | 10 сот. | 1 400 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Лунинская д. | 24 м² | 13 сот. | 1 650 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Нарцисс СНТ | 31 м² | 5,5 сот. | 3 990 000 | 128 710 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | 30 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 68 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Яблонька СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 35 938 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Заречье СНТ | 28 м² | 11 сот. | 1 290 000 | 46 071 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Шувое пос. | 25,9 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 96 525 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже жилой бревенчатый дом в городе на участке 10 соток земли ИЖС. Общая площадь дома 50 кв.м, 2 комнаты, кухня-гостиная, сан.узел в доме, коридор. Есть электричество, отопление дома от электрических радиаторов отопления, газ, центральный водопровод и канализация проходят по границе участка, водоснабжение дома идет из скважины с профессиональной системой очистки воды, канализация - колодец. 1 взрослый собственник, никто не прописан.