Егорьевское ш., 57 км от МКАД
Шевлягино КП, Раменский гор. округ
Дом 55 м², участок 6,9 сот., брус, 2024 год.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 65 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 617 тыс. → дом ≈1,08 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 29 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,19 млн / целевая ≈3,77 млн / пессимист. ≈3,35 млн → от пессимистичной прибыль ≈809 тыс. ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); свет — есть.
До ст. Шевлягино ≈1,3 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №8879
Рейтинг 56/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 64 % | 27.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 26 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 466 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 617 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 083 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 691 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мещеры д. | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мещеры д. | 12,5 сот. | 1 129 500 | 90 360 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мещеры д. | 14,4 сот. | 1 285 160 | 89 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заречье дп | 14,5 сот. | 1 306 800 | 90 124 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заречье дп | 10 сот. | 922 500 | 92 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мещеры д. | 17 сот. | 1 190 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мещеры д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мещеры д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мещеры д. | 15 сот. | 1 399 000 | 93 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мещеры д. | 8,7 сот. | 450 000 | 51 724 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 000 / 76 958 / 84 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 192 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 982 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 773 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 354 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 809 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 54 м² | 7,2 сот. | 4 400 000 | 81 481 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Молодая Гвардия СНТ да: «санузел» + «мебель» | 57 м² | 7,5 сот. | 4 600 000 | 80 702 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Карпово с. да: «санузел» + «ламинат» | 56 м² | 6,5 сот. | 4 100 000 | 73 214 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шевлягино КП да: «санузел» + «заезжай и живи» | 59,8 м² | 7 сот. | 2 450 000 | 40 970 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Хуторок СНТ да: «ванной» + «мебель» | 50 м² | 6,5 сот. | 1 450 000 | 29 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Виола СНТ да: «ванные» + «тёплый пол» | 50 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Усадьба Глебово КП да: «ванная» + «тёплый пол» | 60 м² | 6,5 сот. | 6 990 000 | 116 500 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Солнечный, уютный домик с участком, с лесом с одной стороны. Дом построен в феврале 2024 г. ПОКАЖ КАЖДЫЙ ДЕНЬ(по договоренности) Продаю без наценки, ровно по вложениям от сердца отрываю и по семейным обстоятельствам. Ключевые параметры: Участок: 652 кв.м, ровный, очищен от деревьев, сделан заезд. Категория: земли сельхозназначения. Статус: ДНП (разрешено строительство жилого дома с регистрацией). Расположение: станция Шевлягино, 1 час от Выхино, пешком от станции 15 мин. Рядом магазин Перекрёсток, красивая природа и чистый воздух. Коммуникации: подведено электричество. Инфраструктура: охраняемый посёлок (шлагбаум), большинство соседей живут круглогодично, взнос в СНТ 1000 руб./мес. О доме: Размер: 69,6 м, фундамент блоки. Обвязочный брус 90140 мм, каркас 4090 мм (сухая хвоя). Пол: доска 1-го сорта, утепление пола 100 мм. Стены и потолок утеплены (100 мм), с обшивкой имитацией бруса. Внешняя отделка: имитация бруса, класс А. Внутренняя отделка в процессе, все материалы закуплены и будут установлены к моменту продажи. Без дверей внутри (оставлено под вкус нового владельца). Перегородки 4545 мм, с проемами, без обшивки. Потолок 2.4 м. Крыша металлочерепица RAL 8017, скат небольшой. Окна ПВХ: 3 шт. 18601860, 1 шт. 15001900, 1 шт. 400400 (открыв.). Металлическая входная дверь. Электрика полностью разведена, установлен щиток, трансформаторы в каждую комнату. Есть ступени и временный туалет на улице. Важные детали: 1. Я единственный собственник, земля в собственности с прошлого года. 2. Дом не зарегистрирован, чтобы новый владелец мог при необходимости изменить план. Если нужно зарегистрирую до сделки. 3. Внутренняя обшивка (утеплитель + имитация бруса) будет завершена до продажи. 4. Электричество функционирует, свет уже в доме. 5. Вынос границ участка выполнен геодезистом. Дом новый, участок готов к проживанию. Удобное местоположение, экологичное окружение, честная цена без учета роста цен. По запросу предоставлю смету расходов. Пишите или звоните всегда на связи! Готова показать и обсудить лично.