Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Мечта сад. уч., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 990 тыс. ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 225 тыс. → дом ≈765 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–30 тыс. ₽/м², медиана 21 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈842 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈838 тыс. / целевая ≈754 тыс. / пессимист. ≈670 тыс. → от пессимистичной прибыль −972 тыс. ₽, маржа −145 %, ROI −59 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шатурторф ≈5,1 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8875
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 225 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 765 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 125 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Мизовец СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рот Фронт сад. уч. | 8 сот. | 1 485 000 | 185 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Красное д. | 30 сот. | 700 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вымпел-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вымпел-3 СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Красное с. | 7 сот. | 1 320 000 | 188 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Красное д. | 12 сот. | 310 000 | 25 833 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рубин СНТ | 7,5 сот. | 450 000 | 60 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кузнецово д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 20 680 / 29 545 |
| цена объекта | 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 841 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 838 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 796 000 ₽ |
| продажа: целевая | 754 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 670 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -971 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −145 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Рубин СНТ | 45 м² | 6 сот. | 600 000 | 13 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Радуга СНТ | 40 м² | 8,2 сот. | 3 300 000 | 82 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Озерки СНТ | 48 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Красное д. | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Рассвет СНТ | 38 м² | 8 сот. | 830 000 | 21 842 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Шатурторф пос. | 44 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 29 545 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубрава СНТ | 50 м² | 6,7 сот. | 1 100 000 | 22 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рубин СНТ | 50 м² | 6 сот. | 899 999 | 18 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Весна-3 СНТ | 37,4 м² | 6 сот. | 730 000 | 19 519 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Энергетик СНТ | 34,7 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 60 519 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача. Участок 6 соток. На участке дом из бруса обшит вагонкой, кухня, хозблок. Земля привозная чернозем.