Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Красное с., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 59 м², участок 28 сот., бревно.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 15.09.2023.
Рейтинг 31/100 · уверенность 66 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 28 сот. = 744 тыс. → дом ≈556 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,87 млн / целевая ≈1,68 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −689 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть.
До ст. Шатурторф ≈4 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8873
Рейтинг 31/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 48 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 26 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 744 000 ₽ (28 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 556 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 424 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Красное с. | 7 сот. | 1 320 000 | 188 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рот Фронт сад. уч. | 8 сот. | 1 485 000 | 185 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сосна СНТ | 6 сот. | 173 000 | 28 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мечта сад. уч. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Красное д. | 30 сот. | 700 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кузнецово д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Красное д. | 12 сот. | 310 000 | 25 833 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мизовец СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кузнецово д. | 20 сот. | 250 000 | 12 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кузнецово д. | 16 сот. | 900 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 34 000 / 44 262 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 870 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 776 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 683 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 496 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -689 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Красное с. | 57 м² | 28 сот. | 1 300 000 | 22 807 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бекетовская д. | 60 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Аринино д. | 61 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 44 262 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Васютино д. | 63 м² | 14 сот. | 2 190 000 | 34 762 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Велино д. | 70 м² | 30 сот. | 1 400 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | 59,6 м² | 16 сот. | 2 200 000 | 36 913 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | 60 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Васютино д. | 50 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Лира СНТ | 54 м² | 20 сот. | 1 600 000 | 29 630 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Шатурторф пос. | 46,8 м² | 16 сот. | 3 500 000 | 74 786 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2023 | 1 700 000 | история площадки |
| 18.10.2023 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.04.2024 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.05.2024 | 1 600 000 (+50 000) | история площадки |
| 04.08.2024 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.09.2024 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.09.2024 | 1 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.10.2024 | 1 450 000 (+50 000) | история площадки |
| 27.10.2024 | 1 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.12.2024 | 1 400 000 (+50 000) | история площадки |
| 07.01.2025 | 1 450 000 (+50 000) | история площадки |
| 07.02.2025 | 1 600 000 (+150 000) | история площадки |
| 14.06.2025 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.06.2025 | 1 450 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.07.2025 | 1 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 1 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 300 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дешевле Не Куда Продаю Срочно! Срочно! Торг Уместен! В доме печное отопление, участок сухой, ровный. Оставлю большой холодильник, мебель, телевизор. Это не Снт, здесь можно прописаться. Рядом остановка автобуса Куровское -Красное, так же из Шатуры. Документы все готовы к сделке.