Егорьевское ш., 87 км от МКАД
Лосевский СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 55 м², участок 4 сот., брус.
Цена 1,05 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 20.06.2023.
Рейтинг 17/100 · уверенность 55 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 323 тыс. → дом ≈726 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 10 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈892 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −20 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Егорьевск I ≈13,6 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8862
Рейтинг 17/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 168 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 1 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 11 % | 0.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 628 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 323 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 726 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лосевский СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лосевский СНТ | 4,2 сот. | 350 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Саввино с. | 5,2 сот. | 800 000 | 153 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Саввино с. | 8,7 сот. | 900 000 | 103 448 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Саввино с. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Саввино с. | 14 сот. | 1 250 000 | 89 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Яковлево д. | 18,3 сот. | 1 459 000 | 79 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Яковлево д. | 11 сот. | 980 000 | 89 091 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Яковлево д. | 6 сот. | 459 000 | 76 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Яковлево д. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 9 667 / 38 971 / 96 000 |
| цена объекта | 1 049 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 891 650 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 465 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 342 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 218 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 972 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -19 650 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.3 км | Росинка-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 580 000 | 9 667 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Кельма СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Вишенка СНТ | 68 м² | 5,4 сот. | 2 650 000 | 38 971 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2023 | 1 300 000 | история площадки |
| 05.08.2024 | 1 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.09.2024 | 1 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.05.2025 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.06.2025 | 1 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 1 049 000 (−1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 049 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Торг! Продается дача из бруса, общита сайдингом, в Снт Лосевский с. Саввино! 10 минут от города. Дачный участок огорожен, правильной формы, ровный, ухоженный. На участке расположен, маленький, уютный летний домик с мебелью, останется новый водонагреватель. Есть хозблок, колодец.