Егорьевское ш., 63 км от МКАД
Мичуринец СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 36 м², участок 5 сот., бревно.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 21.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 562 тыс. → дом ≈1,29 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,66 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −614 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −29 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Дулёво ≈5 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8859
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 562 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 288 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мичуринец СНТ | 5,5 сот. | 570 000 | 103 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Глебово д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Стенино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Коротково д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Коротково д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Радованье д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Запрудино д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дуброво д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Дуброво д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Дуброво д. | 8,5 сот. | 1 350 000 | 158 824 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 55 000 / 110 759 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 847 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 755 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 662 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 478 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -614 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Фарфорист-2 СНТ | 40,5 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 56 790 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Фарфорист-2 СНТ | 30,7 м² | 7 сот. | 1 850 000 | 60 261 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 40 м² | 4 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Фарфорист-2 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 450 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 28,7 м² | 5 сот. | 8 000 000 | 278 746 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Дружба СТ | 45 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 34 444 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 45 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Фарфорист СНТ | 45 м² | 7,2 сот. | 2 890 000 | 64 222 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 31,6 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 110 759 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | 30 м² | 6 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 27.07.2026 | 1 850 000 (−1 050 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бревна с косметическим ремонтом. В доме три комнаты на первом этоже кухня и две спальни на втором этаже игровая комната и спальня. Дом отапливаеься печкой, В доме новая проводка дом на фундаменте Нужно приложить руки и можно жить круглый год. На участке есть Сарай небольшая банька плодовитые деревья и калодец Дом расположен на участке Снт с баней, что позволяет расслабиться и отдохнуть от городской суеты. Для водоснабжения используется колодец, а отопление осуществляется печью. Удобное расположение рядом остановка общественного транспорта и магазин. Возможна покупка в ипотеку. Торга Нет И Не Будит На Обмен Уена 2.9.