Егорьевское ш., 40 км от МКАД
Луч СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 86,7 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 76/100 · уверенность 57 %
Земля ≈306 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,83 млн → дом ≈1,26 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 105 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 113 тыс.
Ремонт ≈1,63 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,74 млн / целевая ≈8,77 млн / пессимист. ≈7,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,52 млн ₽, маржа 45 %, ROI 82 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Цибино ≈0,7 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8856
Рейтинг 76/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 305 769 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 835 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 265 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 591 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Луч СНТ | 6,5 сот. | 2 100 000 | 323 077 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ирга СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Белоозерский пгт | 12 сот. | 8 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белоозерский пгт | 7 сот. | 4 950 000 | 707 143 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белоозерский пгт | 8 сот. | 4 800 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белоозерский пгт | 9,5 сот. | 5 700 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белоозерский пгт | 19 сот. | 12 000 000 | 631 579 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Цибино д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Белоозерский пгт | 8 сот. | 5 200 000 | 650 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 634 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 105 319 / 113 095 / 167 059 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 741 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 254 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 767 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 793 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 524 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 82 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Дорка СНТ да: «санузел» + «мебель» | 85 м² | 6 сот. | 14 200 000 | 167 059 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Цибино д. да: «санузел» + «мебель» | 94 м² | 6 сот. | 9 900 000 | 105 319 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 9.5 км | Бояркино д. да: «ванная» + «ремонт» | 84 м² | 6,5 сот. | 9 500 000 | 113 095 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем классическую дачу, межевание проведено, дом зарегистрирован (без прописки). При желании можно сделать жилым, на что сделаем скидку, в ближайшее время выясним процедуру. На участке баня. Участок просто чистый, без особых насаждений, но поросли тоже нет. Сам дом очень уютный, заявленная площадь дома в объявлении соответствует записи в Росреестре. Отличное транспортное сообщение с Москвой, электричка 15 минут пешком. Фото и более подробное описание добавим в течение нескольких дней. Посмотреть можно уже в эти выходные. Собственник один сначала времен. Долгов нет. Цена обсуждается. Гпзу закажем в ближайшие дни. Звоните, место очень притягательное.