Егорьевское ш., 88 км от МКАД
Василево д., Егорьевск гор. округ
Дом 22,8 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 16.07.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 57 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 736 тыс. → дом ≈1,16 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 30 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈256 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,43 млн / целевая ≈1,29 млн / пессимист. ≈1,15 млн → от пессимистичной прибыль −726 тыс. ₽, маржа −63 %, ROI −39 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; в описании: газ.
До ст. Егорьевск I ≈11,5 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8851
Рейтинг 14/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 27 % | 1.9 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 357 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 736 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 164 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 053 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Василево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Василево д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Василево д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Иваново д. | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Иваново д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Иваново д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Иваново д. | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Иваново д. | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Иваново д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Иваново д. | 16,4 сот. | 1 000 000 | 60 976 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 256 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 60 000 / 100 000 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 431 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 359 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 288 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 145 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -726 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Василево д. | 22,8 м² | 12 сот. | 1 790 000 | 78 509 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Василево д. | 25 м² | 16 сот. | 2 400 000 | 96 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Боярское СНТ | 25 м² | 7 сот. | 890 000 | 35 600 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Саввино с. | 25 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Иншаково д. | 25 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Лотос СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Луниха СНТ | 20 м² | 10 сот. | 600 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный 1-этажный дом. Мечтаете о свежем воздухе, тишине и своем огороде? Предлагаю вашему вниманию уютный компактный 1-этажный дом площадью 22,8 кв. М (без учета площади 2-х пристроенных террас) и просторный участок 12 соток в живописной деревне Василево Егорьевского района. Дом создан для круглогодичного отдыха, участок идеален для сада, огорода, теплиц и зоны барбекю, есть плодовые деревья, ровный рельеф, полностью огорожен, имеется хоз. Постройка 15 кв. М. Коммуникации: дом электрофицирован, отопление печное, газ и центральный водопровод проходят по границе участка, что дает отличную возможность для подключения их в будущем по доступной цене. К дому обустроен круглогодичный подъезд, в окружении расположены великолепные поля, лесные массивы с огромным количеством грибов и ягод, пруды рыбного хозяйства с возможностью платной рыбалки и охоты, поют птицы и нет никакой суеты. Единственный собственник. Дом и участок полностью оформлены. В доме никто не прописан. Долгов по налогам, электричеству и Тко нет.