Егорьевское ш., 78 км от МКАД
Шувое пос., Егорьевск гор. округ
Дом 54,5 м², участок 12,5 сот., брус.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 01.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 12,5 сот. = 588 тыс. → дом ≈2,86 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈990 тыс., покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,23 млн / целевая ≈2,91 млн / пессимист. ≈2,59 млн → от пессимистичной прибыль −1,34 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: в описании: скважина, газ.
До ст. Авсюнино ≈9,8 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8847
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.4 |
| участок | 5 | 77 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 588 000 ₽ (12,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 862 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 514 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шувое пос. | 13 сот. | 690 000 | 53 077 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шувое пос. | 14,1 сот. | 600 000 | 42 553 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шувое пос. | 6,3 сот. | 450 000 | 71 429 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шувое пос. | 7,3 сот. | 550 000 | 75 342 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шувое пос. | 10 сот. | 590 000 | 59 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шувое пос. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шувое пос. | 15 сот. | 690 000 | 46 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шувое пос. | 19,2 сот. | 700 000 | 36 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шувое пос. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шувое пос. | 16 сот. | 3 400 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 990 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 58 317 / 85 577 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 232 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 070 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 909 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 586 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 336 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Шувое пос. | 60 м² | 12 сот. | 3 499 000 | 58 317 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Гридино д. | 52 м² | 15 сот. | 4 450 000 | 85 577 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шувое пос. | 60 м² | 12 сот. | 3 499 000 | 58 317 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Шувое пос. | 60,7 м² | 10 сот. | 1 750 000 | 28 830 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шувое пос. | 46 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 54 348 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Гридино д. | 50 м² | 14 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Равенская д. | 60 м² | 15 сот. | 1 650 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Гридино д. | 60 м² | 17 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Устьяново д. | 57 м² | 18 сот. | 3 700 000 | 64 912 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Алешино д. | 56,1 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 74 866 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 450 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с домом (на стадии строительства)! Характеристики: Участок: 12,5 соток. Дом: 54,5 м2. Внешняя отделка: сайдинг. Внутренняя отделка: дерево под брус. Коммуникации: газ (по границе участка); электричество (на столбе); скважина с питьевой водой. Расположение: живописное и тихое место; начало улицы удобный подъезд; инфраструктура в пешей доступности; школа и детский сад в посёлке. Продажа от собственника. Дополнительные преимущества: возможен торг при осмотре объекта; окажу помощь в завершении строительства; помогу с оформлением всех необходимых документов. Звоните прямо сейчас, чтобы узнать подробности и договориться о просмотре!