Егорьевское ш., 51 км от МКАД
Ашитково с., Воскресенск гор. округ
Дом 65 м², участок 12 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 09.06.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 58 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,47 млн → дом ≈1,73 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 78 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,25 млн / целевая ≈4,72 млн / пессимист. ≈4,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈380 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; в описании: септик (по описанию).
До ст. Виноградово ≈3,2 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8846
Рейтинг 46/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 8.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 122 774 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 473 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 727 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 569 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ашитково с. | 6,7 сот. | 799 000 | 119 254 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ашитково с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ашитково с. | 7,5 сот. | 1 000 000 | 133 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ашитково с. | 5,3 сот. | 1 200 000 | 226 415 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ашитково с. | 6,7 сот. | 750 000 | 111 940 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Виноградово СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нерское СНТ | 6 сот. | 430 000 | 71 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Щельпино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 462 / 80 769 / 83 846 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 250 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 988 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 725 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 200 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 380 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ашитково с. да: «ванна» + «мебель» | 65 м² | 12 сот. | 5 250 000 | 80 769 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Им. Цюрупы пгт да: «ванна» + «мебель» | 65 м² | 12 сот. | 5 450 000 | 83 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Агат СНТ да: «санузел» + «меблирована» | 65 м² | 12 сот. | 5 100 000 | 78 462 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 650 000 (−200 000) | история площадки |
| 22.06.2026 | 3 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 450 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 3 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 200 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом площадью 65 м2, построенный в 2026 году из сэндвич-панелей для круглогодичного проживания (максимально утеплен, толщина 200 мм по всем стенам, полу, потолку). Одноэтажный дом расположен на участке 12 соток категории Лпх. В доме три комнаты, что обеспечивает комфортное проживание. Транспортная доступность отличная, близость железнодорожной станции и автобусов. В шаговой доступности находится школа, что удобно для семей с детьми. Возможность приобретения в ипотеку. Прямо рядом река. При желании можем сделать ремонт "под ключ" септик, скважина, водяное отопление, свет, розетки, кухня, с/у, мебель, техника (стиральная машина, посудомоечная машина, холодильник, плита), спальни, мебель в гостиную.