Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Велино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 164 м², участок 15 сот., кирпич.
Цена 3,25 млн ₽, снижали с 3,75 млн; первая цена 3,75 млн ₽ от 06.06.2025.
Рейтинг 45/100 · уверенность 55 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 594 тыс. → дом ≈2,66 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 44 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈3,28 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,88 млн / целевая ≈7,99 млн / пессимист. ≈7,11 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,06 млн ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шатурторф ≈2,3 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈2 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8845
Рейтинг 45/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 35 % | 16 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.2 |
| торг | 5 | 53 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 594 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 656 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 195 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Велино д. | 15,3 сот. | 2 200 000 | 143 791 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Велино д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Велино д. | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шатурторф пос. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шатурторф пос. | 18 сот. | 495 000 | 27 500 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 780 000 | 39 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 830 000 | 41 500 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Шатурторф пос. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Шатурторф пос. | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Байкал-Поляна Язык СНТ | 7 сот. | 100 000 | 14 286 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 164 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 59 035 / 98 684 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 881 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 437 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 993 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 105 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 062 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | 160 м² | 18 сот. | 9 000 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Филисово д. | 160 м² | 14 сот. | 7 000 000 | 43 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | 152 м² | 12 сот. | 15 000 000 | 98 684 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Митинская пос. | 194,8 м² | 10 сот. | 11 500 000 | 59 035 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 120 м² | 20 сот. | 8 500 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2025 | 3 750 000 | история площадки |
| 15.07.2025 | 3 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.07.2025 | 3 649 000 (−1 000) | история площадки |
| 12.08.2025 | 3 530 000 (−119 000) | история площадки |
| 11.03.2026 | 3 470 000 (−60 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 250 000 (−220 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок 15 соток с домом 164кв. М и гаражом. Дом возведен под крышу, хорошие пластиковые окна. Коммуникации (вода, электричество) подведены. Для круглогодичного проживания. Газификация деревни планируется в ближайшем будущем. Транспортная доступность: Автобус до Москвы. Г. Шатура(жд станция до Казанского вокзала)-10 мин на машине. Участок прямоугольной формы. Торг.