Егорьевское ш., 71 км от МКАД
Голубой Факел СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 54 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 59 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 263 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 25 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,75 млн / пессимист. ≈2,45 млн → от пессимистичной прибыль −659 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Беливо ≈0,5 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8841
Рейтинг 21/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 872 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 263 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 237 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 426 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Беливо пос. | 11 сот. | 399 000 | 36 273 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Беливо пос. | 5,9 сот. | 650 000 | 110 169 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вишенка-2 СНТ | 5,5 сот. | 390 000 | 70 909 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Русь СНТ | 10,1 сот. | 130 000 | 12 871 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вишенка-2 СНТ | 8,5 сот. | 150 000 | 17 647 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Русь СНТ | 9,3 сот. | 850 000 | 91 398 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дубок-2 СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дубок-2 СНТ | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дубок СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Авсюнино д. | 14 сот. | 8 999 000 | 642 786 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 59 058 / 73 148 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 057 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 904 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 751 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 446 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -659 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Мечта СНТ да: «санузел» + «отделка» | 54 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 73 148 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Мечта СНТ да: «санузел» + «отделка» | 52 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 72 115 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Южный-4 СНТ да: «ванная» + «мебель» | 54 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Радуга СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 сот. С домом 54 кв. М. ( участок расположен в 12 мин. От платформы) Помимо основного дома имеется отдельно стоящая кухня с террасой и печкой 20 кв. М., хозблок состоящий из душа, туалета и помещения для хранения инвентаря. Прекрасные, спокойные соседи.