Егорьевское ш., 54 км от МКАД
Сеченка Парк КП, Раменский гор. округ
Дом 56 м², участок 12 сот.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 31.03.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,33 млн → дом ≈2,07 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,63 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль −1 млн ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: канализация — есть; свет — есть.
До ст. Игнатьево ≈2 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8835
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 546 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 327 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 073 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 018 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кузяево д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузяево д. | 8,1 сот. | 2 300 000 | 283 951 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузяево д. | 19 сот. | 3 400 000 | 178 947 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузяево д. | 11,6 сот. | 3 500 000 | 301 724 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузяево д. | 25 сот. | 980 000 | 39 200 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево д. | 16 сот. | 2 990 000 | 186 875 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево д. | 8 сот. | 1 590 000 | 198 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево д. | 15 сот. | 2 490 000 | 166 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево д. | 6,4 сот. | 750 000 | 117 187 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево д. | 7,4 сот. | 650 000 | 87 838 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 636 / 60 320 / 95 741 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 631 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 449 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 268 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 905 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 005 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Кузяево д. | 56,2 м² | 6 сот. | 3 390 000 | 60 320 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Имени 50-летия Октября СНТ | 56,2 м² | 6 сот. | 3 390 000 | 60 320 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Новое Жирово-2 дп | 55,9 м² | 7,4 сот. | 2 000 000 | 35 778 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Сеченка СНТ | 55 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 33 636 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Энтузиаст СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 53 704 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Карпово с. | 56 м² | 6,5 сот. | 4 100 000 | 73 214 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Центроспецстроевец СНТ | 56,7 м² | 6,4 сот. | 2 500 000 | 44 092 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Володино д. | 54 м² | 10 сот. | 5 170 000 | 95 741 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Карпово с. | 55,8 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 82 437 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Карпово с. | 55,8 м² | 7 сот. | 4 600 000 | 82 437 | снято (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Хороший дом в хорошем местах. ограждение забора, дерево посажено, вода скажний. Если наличие купить сделаем хороший торг Торг.