Новорязанское ш., 77 км от МКАД
Зодчий СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 29.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 532 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 24 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,67 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −1,4 млн ₽, маржа −95 %, ROI −49 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Подосинки ≈2 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №882
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 19 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 532 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 218 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яковлевская д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яковлевская д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Костино д. | 6,3 сот. | 1 400 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Костино д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мечта-10 СНТ | 10,5 сот. | 1 300 000 | 123 810 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 636 / 32 875 / 40 000 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 855 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 762 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 670 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 484 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 403 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −95 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Вертолет-2 СНТ | 80 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 33 750 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Алмаз-1 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 23 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Горизонт СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Нерский СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Павловский Посад СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 898 000 | 37 960 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Малахит СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.09.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 03.10.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 139867621 В продаже уютная дача в СНТ "Зодчий",Орехово-Зуевский р-н. ID: 139867621 Агент: Алёна Об объекте: площадь 70 кв.м 2 этажа(1 эт- кухня-гостинная ,3 комнаты; 2 эт- манссарда (необходима отделка)) фундамент: плита дом карскасно-щитовой ,утепление 100 мм,отделка-сайдинг сезонный водопровод (с мая по октябрь) участок 6 соток(на участке плодово-ягодные насаждения) На участке : уличный с/у летний душ хоз.блок для хранения садового инвенторя Юридическая часть: 3 взрослых собственника без долгов и обременений границы з\у установлены в соответствии с действующим законодательством Отличная транспортная доступность , Казанское направление. До ж\д ст. Подосинки 20 минут пешком. Показ в удобное для вас время! С уважением, Компания САМОЛЕТ ПЛЮС!