Егорьевское ш., 33 км от МКАД
Мирный пос., Раменский гор. округ
Дача 29,9 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 25.01.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 53 %
Земля ≈259 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,07 млн → дом ≈29 тыс. ₽, 970 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 55 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈598 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — нет.
До ст. Загорново ≈1,2 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8819
Рейтинг 37/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 20.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 258 906 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 071 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 29 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 970 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Кузнецово д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бронницкое СНТ | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузнецово д. | 7 сот. | 2 300 000 | 328 571 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузнецово д. | 50 сот. | 10 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Станции Бронницы пос. | 25,4 сот. | 5 100 000 | 200 787 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кузнецово д. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузнецово д. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузнецово д. | 10 сот. | 3 900 000 | 390 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузнецово д. | 16 сот. | 3 990 000 | 249 375 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузнецово д. | 14,3 сот. | 5 000 000 | 349 650 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 598 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 62 963 / 73 611 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 697 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 612 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 527 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 358 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 025 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.6 км | Золотово-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Черемушки КП | 27 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 62 963 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Ильинское с. | 36 м² | 11 сот. | 2 650 000 | 73 611 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.01.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 15.04.2026 | 2 300 000 (−400 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 2 100 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 128986269 Агентство недвижимости "Домус" предлагает приобрести дачу в Снт Садовое Раменского района МО. Дом зарегистрирован, как жилое строение ( садовый дом). Площадь дома 29,9 м. Кв. В доме одна комната на первом этаже, на мансардном свободное помещение. Площадь земельного участка 800кв. М. Кадастровый номер участка: 50:23:0020248:214. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: для садового участка. Электричество 8 квт, комната отапливается от электрического котла. Газ нет. Круглогодичный подъезд. Дороги чистят. Данный объект требует благоустройства! Местоположение участка располагает благоприятными условиями для спокойной семейной жизни и отдыха на природе. Инфраструктура: детский сад, школа, магазины, амбулатория, парикмахерская и многое другое п. Дружба. Ж/Д станция Бронницы и Загорново Казанского направления в шаговой доступности (10 15 мин), 7 мин до остановки автобуса и маршрутного такси до г. Раменское ( интервал следования 7 мин). До Мцд D3 Раменское 12 мин на электричке. Оперативный показ!