Егорьевское ш., 39 км от МКАД
Геофизик СНТ, Раменский гор. округ
Дача 100 м², участок 10 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 66 %
Земля ≈256 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,56 млн → дом ≈438 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,52 млн / целевая ≈4,07 млн / пессимист. ≈3,62 млн → от пессимистичной прибыль −634 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Радуга ≈1,6 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8817
Рейтинг 42/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 256 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 562 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 438 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 380 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Геофизик СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Полет СНТ | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сосновка-2 СТ | 6,7 сот. | 2 200 000 | 328 358 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сосновка СНТ | 6,7 сот. | 1 990 000 | 297 015 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Цимис СНТ | 6 сот. | 1 670 000 | 278 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 1 370 000 | 228 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тополек СНТ | 7 сот. | 3 900 000 | 557 143 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Цибино д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 500 / 43 408 / 95 294 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 520 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 294 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 068 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 616 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -634 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Радуга СНТ | 87 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 45 402 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Театральный СНТ | 100 м² | 6,1 сот. | 3 900 000 | 39 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Дружба СНТ | 85 м² | 8,2 сот. | 8 100 000 | 95 294 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Форум СНТ | 120 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Поляна СНТ | 120 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 32 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Золотая Подкова КП | 103 м² | 11 сот. | 7 950 000 | 77 184 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Милосердие СНТ | 115,9 м² | 8 сот. | 4 800 000 | 41 415 | снято (цена объявления) 01.08.2026 | сохраненная копия |
| 5 км | Связь СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 37 500 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Аист СНТ | 70 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 81 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Юбилейный СНТ | 76,5 м² | 5,2 сот. | 2 950 000 | 38 562 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Капитальная дача площадью 100 м2 расположена в тихом Снт, окруженном лесом, что обеспечивает уединение и свежий воздух. Участок в 10 соток огорожен забором, граничит с лесом и имеет только одного соседа, что гарантирует спокойную атмосферу без лишнего шума. На территории есть баня, летняя кухня с дополнительной комнатой, колодец и летний водопровод. Вода подведена в дом, что повышает комфорт эксплуатации в любое время года. Дом оснащен печью, позволяющей использовать его зимой помещение быстро прогревается и долго сохраняет тепло. Локация сочетает близость к природе и удобную транспортную доступность. Пешая прогулка до ж/д станции "63 км" занимает 30 минут, откуда можно быстро добраться до города. В шаговой доступности находятся магазины и пруд для летнего отдыха. Поселок огорожен по периметру, въезд контролируется, дороги отсыпаны это обеспечивает безопасность и чистоту даже в межсезонье. Инфраструктура Снт ухоженная, соседи поддерживают доброжелательные отношения. Код пользователя: 138903. Номер в базе: 9269555.