Егорьевское ш., 63 км от МКАД
Меланжист СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 40 м², участок 6,4 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 03.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Земля ≈177 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 1,13 млн → дом ≈1,37 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,01 млн / целевая ≈905 тыс. / пессимист. ≈805 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,12 млн ₽, маржа −263 %, ROI −73 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Давыдово ≈2,6 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8815
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 176 818 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 132 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 368 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 350 000 | 245 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нерское СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 250 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10 сот. | 4 250 000 | 425 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 6,5 сот. | 4 100 000 | 630 769 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 9 сот. | 5 680 000 | 631 111 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Заволенье д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 444 / 25 000 / 50 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 006 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 956 000 ₽ |
| продажа: целевая | 905 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 805 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 120 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −263 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −73 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Дубок-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 47,3 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 48 626 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | Дубок-2 СНТ | 40 м² | 8,5 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Энергетик СНТ | 40 м² | 6 сот. | 600 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Приборостроитель СНТ | 35 м² | 6 сот. | 800 000 | 22 857 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Родник СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Мичуринец СНТ | 36 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Родина СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Подмосковье СНТ | 45 м² | 6 сот. | 650 000 | 14 444 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем к приобретению дачу в Снт "Нерское", расположенном в непосредственной близости от города Куровское. Удобная транспортная доступность (ж/д станция, автостанция) и вся городская инфраструктура в вашем распоряжении. Дом: 40 кв. М., электричество полностью функционирует. Участок: 6 соток, ровный, сухой, правильной формы. Богатый урожай обеспечат плодовые деревья (яблони, сливы, груши) и ягодные кустарники (крыжовник, смородина, малина), а также овощные посадки (лук, огурцы, помидоры и др.). На территории: собственный колодец с питьевой водой, душ, туалет, отдельная зона для трапез и отдыха. Один собственник. Быстрое оформление и юридическая безопасность сделки гарантированы. Цена: 2 500 000.