Новорязанское ш., 86 км от МКАД
Москва СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 40 м², участок 16 сот., каркас.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 54/100 · уверенность 60 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 637 тыс. → дом ≈1,11 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 24 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,66 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈838 тыс. ₽, маржа 29 %, ROI 40 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Нерская ≈4,1 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №881
Рейтинг 54/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 80 % | 34.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 816 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 637 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 113 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 825 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 320 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Салют СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Виктория СНТ | 12 сот. | 220 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Каштан СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Каштан СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Подмосковье СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Надежда СНТ | 8 сот. | 410 000 | 51 250 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Заря СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 440 000 | 69 841 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 75 000 / 86 667 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 658 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 475 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 292 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 926 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 838 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.9 км | Лидино д. | 45 м² | 14 сот. | 3 900 000 | 86 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Гридино д. | 48 м² | 15 сот. | 2 450 000 | 51 042 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Лужки СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Корниловская д. | 50 м² | 15 сот. | 3 800 000 | 76 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Лидино д. | 52 м² | 14 сот. | 3 900 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135761656 id 135761656 Довгаль Ульяна Продается участок с домиком 40 кв.м. и баней площадью 20 м2 и хоз постройками. В каркасном доме на первом этаже расположилась просторная кухня с прекрасной печью, которая легко обогреет в прохладные осенние дни, и уютная гостинная. Кухня оснащена плитой, что позволяет готовить пищу без лишних хлопот. В комнатах установлены кровати и шкафы для хранения вещей. На просторном участке 16 сот. легко расположился новый сруб бани, колодец, сарай. Ровный участок полностью огорожен забором. Есть заезд для машины. Расположение создаёт полное уединение с природой. Вокруг СНТ расположен прекрасный лес и в шаговой доступности пруд для рыбалки и купания. Близость железнодорожной станции обеспечивает удобную транспортную доступность до Москвы(жд Куровская Казанское направление). Магазин со всём необходимым находится в шаговой доступности в соседнем СНТ. Оформление сделки будет осуществляться квалифицированным специалистом агентства "Самолёт плюс" с соблюдением всех требований российского законодательства. Покупая недвижимость с САМОЛЕТ ПЛЮС вы получаете: Квалифицированные консультации 24/7 Помощь в одобрении ипотеки Многоуровневую проверку объекта недвижимости и собственника(ов) юридическим департаментом, что даст Вам Статус "Добросовестный Приобретатель" Возможность застраховать приобретаемое Наша деятельность застрахована!