Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Химик-2 СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 56 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,5 млн ₽, поднимали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 19.12.2024.
Рейтинг 12/100 · уверенность 50 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 300 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 20 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,38 млн / целевая ≈2,14 млн / пессимист. ≈1,9 млн → от пессимистичной прибыль −493 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Запутная ≈14,7 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈2 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8805
Рейтинг 12/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 300 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 429 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Химик-2 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Строитель СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Верейка д. | 24,5 сот. | 1 499 000 | 61 184 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Станкоагрегат СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Верейка д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Верейка д. | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лесное СНТ | 12 сот. | 499 000 | 41 583 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Верейка д. | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Верейка д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Машиностроитель СНТ | 24 сот. | 2 300 000 | 95 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 34 722 / 50 833 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 377 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 258 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 139 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 902 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -493 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Весна СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 50 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Радуга СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Зиреево д. | 72 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.12.2024 | 1 200 000 | история площадки |
| 18.02.2025 | 1 400 000 (+200 000) | история площадки |
| 18.07.2025 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.04.2026 | 1 500 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Есть декоративные растения есть груши яблоки и тд зимний дом толщина стенки 500мм отопления дровяной котел плюс Тэны вокруг лес с ягодами и грибами в пешей доступности магазины автобусная остановка множество озёр с рыбалкой песчаный пляж в доме жили круглый год один собственник без обременения есть хоз блок есть небольшой подпол сухой для хранения всякой всячины показ в любое удобное время вопросы тоже в помощи не нуждаюсь дача моего товарища я не риэлтор просто он не хочет этим заниматься присвоин адрес возможно регистрация доп фото видео по запросу возможно онлайн трансляция, а теперь подумайте зачем вы смотрите объявления если ради интереса можно, но лучше за такие деньги не найти надо брать дом оформлен как жилой.