Егорьевское ш., 86 км от МКАД
Березовая Роща СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 109 м², участок 10 сот., щитовой, 1993 год.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 29.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 49/100 · уверенность 57 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 500 тыс. → дом ≈800 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 34 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈2,18 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,12 млн / целевая ≈4,61 млн / пессимист. ≈4,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈812 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Беззубово ≈5,7 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №8803
Рейтинг 49/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 49 % | 22.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 14.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 500 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 800 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 339 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Березовая Роща СНТ | 7,8 сот. | 850 000 | 108 974 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гридино д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Устьяново д. | 15 сот. | 4 300 000 | 286 667 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гридино д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Гридино д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ботагово д. | 12 сот. | 200 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ботагово д. | 8,5 сот. | 1 200 000 | 141 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Шувое пос. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Шувое пос. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Шувое пос. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 109 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 750 / 55 375 / 75 935 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 121 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 865 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 609 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 097 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 812 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.6 км | Юбилейный СНТ | 100 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 42 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Рыжево д. | 80 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Лебединое КП | 85,6 м² | 12,5 сот. | 6 500 000 | 75 935 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Вертолет-2 СНТ | 80 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 33 750 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Угловой участок 10сот ,щитовой дом