Егорьевское ш., 91 км от МКАД
Огонек СНТ, Наро-Фоминский гор. округ
Дом 30 м², участок 5 сот.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 53 %
Земля ≈163 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 815 тыс. → дом ≈435 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,27 млн / целевая ≈1,14 млн / пессимист. ≈1,01 млн → от пессимистичной прибыль −448 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Егорьевск II ≈3,3 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №8802
Рейтинг 19/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 6.4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 163 073 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 815 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 435 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | СНТ Труженик | 3,6 сот. | 700 000 | 194 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пантелеево д. | 33 сот. | 4 500 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8 сот. | 1 485 000 | 185 625 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Авиатор-2 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 28 сот. | 6 500 000 | 232 143 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Березка СТ | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пантелеево д. | 12,5 сот. | 3 200 000 | 256 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пантелеево д. | 11 сот. | 2 650 000 | 240 909 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 41 667 / 83 333 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 269 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 206 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 142 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 015 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -447 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Березка СТ | 30 м² | 6 сот. | 450 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нечаевский СНТ | 30 м² | 4,2 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Возрождение ТСН | 29 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 60 345 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 30 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 68 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Строитель СНТ | 30 м² | 4,3 сот. | 1 250 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Нарцисс СНТ | 31 м² | 5,5 сот. | 3 990 000 | 128 710 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Бережки д. | 30 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Яблонька СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 35 938 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Захарово д. | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 27.05.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.06.2026 | 1 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.06.2026 | 1 370 000 (−80 000) | история площадки |
| 30.06.2026 | 1 300 000 (−70 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 1 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135246906 Продается дача рядом с городом! Идеальное место для отдыха и строительства дома! Описание: Новая баня с хозяйственным блоком и туалетом.Удобная беседка, свет и розетки заведены.Дорожки выложены брусчаткой, что добавляет эстетики и удобства.Взрослые посадки: туи и другие хвойно-декоративные растения создают уютную атмосферу.Распашные ворота и отдельный круглогодичный заезд.Новая скважина для обеспечения водой. Преимущества: Сухой и ровный участок.Оперативный показ в удобное для Вас время. Не упустите шанс приобрести дачу в живописном месте! Звоните для получения дополнительной информации и организации просмотра.